Налог с продажи недвижимости — советы по уплате

При продаже квартиры обязательно оплачивается налог с продажи недвижимости. Давайте рассмотрим, как правильно провести расчет, заполнить декларацию и есть ли какие-либо варианты снизить налогооблагаемую базу.

Кто должен оплачивать данный налог?

Любые доходы, полученные на территории РФ, должны облагаться налогами. Даже при продаже недвижимости приходится отчислять определенную сумму в казну, поскольку результат такой сделки – получение дохода.

Оплачивает налог с продажи квартиры именно ее бывший владелец, а декларация подается в следующем после году после отчетного. То есть если вы продадите квартиру в течение текущего года, то заплатить налог и сдать отчетность нужно только в следующем.

Продажа недвижимости

Продажа недвижимости

При этом налогоплательщик должен самостоятельно обратиться в налоговую по месту регистрации недвижимости для уплаты сбора и подачи документов (также в инстанцию может обратиться доверенное лицо). Если необходимая сумма не поступит в бюджет в определённые сроки, плательщика ждет штраф и пени, которая начисляется каждый день.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 350-63-18
(Москва)

+7 (812) 627-14-92
(Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

А вот физическое лицо, покупающее недвижимость, никакие налоги не платит. Он может стать налогоплательщиком только в случае продажи своего имущества. При этом сбор нужно оплачивать каждый раз, когда вы продаете квартиру.

Нюансы по оплате налога на квартиру, купленную до 2016 года

Любая квартира, приобретенная до 2016 года, облагается налогом в том случае, если е владели менее трех лет, при этом период рассчитывается на основе подсчетов количества месяцев – то есть их должно быть не менее 36. Только в этом случае удастся избежать оплаты налогов в бюджет, при этом период «стартует» не с момент передачи денег, а в момента регистрации недвижимости в реестре, таким образом нужно непосредственно ориентироваться на дату совершения покупки.

Приведем пример: жилье было куплено в ноябре 2016 года. Если вы захотите продать ее без налога, то сделку нужно провести не раньше ноября 2018 года.

После того, как квартира была продана, свидетельство вычёркивают из реестра и вся информация переходит к старому владельцу. Правда, выкидывать такие бумаги не следует, поскольку они будут использоваться в качестве доказательства при оплате или неуплате налога в инспекции.

При расчетах суммы налога должна использоваться договорная стоимость, полученная при продаже имущества – то есть сумма, которая прописана в договоре купли-продажи.

Изменения 2017 года – что нужно знать?

А вот в 2017 году в НК РФ по вопросу налога с продажи квартир были внесены некоторые изменения, которые касаются:

  • Срока владения квартирой.
  • Расчетная стоимость недвижимости.

С этого периода собственники, владеющие квартирами с 2016 года, будут освобождены от необходимости уплаты налога только в том случае, если будут владеть ей не менее пяти лет (60 месяцев). То есть купив квартиру в 2017 году и решив продать ее в 2020, вам все равно придется уплачивать сбор в казну. Эта корректировка была внесена в целях борьбы с мошенниками, которые получали прибыль от продажи квартир и зарабатывали на этом, и стабилизировать рынок.

Кроме того, коснулись изменения и суммы, которая учитывается в качестве налогооблагаемой базы. Если ранее учитывали непосредственно договорную стоимость, то теперь используется кадастровая, величина которой рассчитывается первого января каждого года. При продаже квартиры в расчет берут 70 % от кадастровой стоимости – в случае, если этот показатель будет выше суммы, прописанной в договоре, то налог будет исчисляться непосредственно с этой величины.

Давайте приведем пример. Гражданин Иванчук решил продать квартиру за 3,5 млн рублей, а кадастровая цена недвижимости составила 8,7 млн рублей (70 % от суммы, нужной для расчета, составило 6,09 млн рублей). Поскольку кадастровая цена выше той, что указана в договоре купли-продажи, то и рассчитывать сумму налога нужно из нее. А вот если договорная стоимость выше, берем расчеты из нее.

Если квартиру продает физическое лицо, размер налога будет равен 13 % — эта фиксированная ставка и не зависит от цен на жилье. Правда, применяется только для резидентов РФ (лица, проживающие в России свыше 183 суток в году). Для нерезидентов налог составит 30 %.

Как мы уже сказали, налогооблагаемой базой считается сумма, полученная при продаже. Есть простой пример: стоимость квартиры составила 4,5 млн рублей, следователь:

  • Резидент заплатит (4,5 млн * 13%) 585 тыс. рублей
  • Нерезиденту придется отдать в казну (4,5 млн * 30%) 1 млн 350 тысяч рублей.

Можно ли уменьшить сумму НДФЛ?

Если сумма продажи велика, то и размер налога будет внушительным. Именно потому многие владельцы недвижимости ищут способ уменьшить налогооблагаемую базу. Для этого существует три способа:

  1. Вычет в размере 1 млн рублей.
  2. Получение имущественного вычета.
  3. Учет расходов, понесенным бывшим владельцем жилья.

Любой из плательщиков налогов может воспользоваться одним из перечисленных вариантов для снижения суммы НДФЛ. Правда стоит отметить, что их нельзя использовать в одном году при продаже нескольких квартир – только по разу в отчетном периоде.

А вот если семейная пара продает две квартиры (главное, чтобы они были оформлены не на одного человека), то каждый продавец может воспользоваться возможностью снизить налогооблагаемую базу. При этом вычетом могут воспользоваться лишь те, кто владел квартирой не менее пяти либо трех лет. Давайте рассмотрим каждый вариант в подробностях.

Важное замечание – человек может сам выбирать, какой вариант ему выбрать, какой будет выгоднее.

Вычет в размере 1 млн рублей

Вычетом в данном размере может воспользоваться любой человек. К примеру, квартира была продана за 6,7 млн рублей. Сумма налога в этом случае составит 871 тысячу рублей для резидента РФ. Если же использовать вычет, то сумма налога будет равна 741 тыс рублей, поскольку налогооблагаемая база в этом случае уменьшится на 1 млн и составит 5,7 млн рублей.

Из примера ясно видно, что применение данного вычета значительно снижает сумма налога. Его нередко используют в случае, если стоимость стоит совсем недорого. К примеру, стоимость квартиры равна 970 тысяч рублей. Если не использовать вычет, то сумма налога от продажи составит 126 тысяч рублей. При уменьшении налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, сумма выплат составит -30 тысяч рублей, следовательно, налог платить не нужно.

Понесенные расходы, принятые к учету

Однако вычет в размере 1 млн – не всегда самое выгодное решение. В некоторых случаях его применение нецелесообразно, особенно если бывший владелец жилья понес различных расходов на сумму, превышающую этот показатель.

Расчет налога с продажи недвижимости

Расчет налога с продажи недвижимости

К понесенным расходам принято относить:

  1. Приобретение квартиры по высокой стоимости и ее продажа по более низкой.
  2. Траты на проведение ремонта.
  3. Покупка квартиры в кредит или ипотеку.

Указанные выше случаи могут помочь снизить сумму налогов за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Пример: квартира была куплена за 3,1 млн рублей, а продана за 2,8  млн. налоговая база в этом случае будет равна 300 тысяч рублей. В этом случае налогооблагаемая база будет равна -300 тысяч рублей, а значит, приравнена к нулю. При использовании вычета в размере 1 млн рублей, сумма НДФЛ составила бы 273 тысячи рублей. Согласитесь, последний вариант выходит на порядок выгоднее.

Но для налоговой нужно обязательно подготовить документы, которые могут подтвердить право на получение льготы. К ним можно отнести:

  • Договор купли-продажи, в котором будет обязательно прописана сумма сделки.
  • Соглашение о кредите или ипотеке.
  • Чеки и другие документы на закупку материалов и т.д.

Что такое имущественный вычет?

Любой работающий и получающий зарплату гражданин России может вернуть из бюджета 13 % от стоимости приобретённой квартиры, но при этом сумма не может превышать 2 млн рублей. Приведем пример: стоимость квартиры составила 10 млн рублей, однако при использовании имущественного вычета налогооблагаемая база уменьшилась на 2 млн и составила 8 млн рублей.

Но данную «скидку» можно также использовать и для возврата уплаченного налога – размер не может превышать260 тысяч рублей.

Какой налог оплатить с продажи доли?

Если у квартира два и более владельцев, то каждый из них имеет свою «долю» и при продаже имущества уплачивает налог именно с нее. В этом случае налог будет уплачиваться в зависимости от того, как проходит продажа недвижимости:

  1. Разделением долей (каждый из собственников может воспользоваться вычетом).
  2. В качестве общей собственности (вычет может быть использован на квартиру только раз).

Есть пример: у недвижимости два собственника, продающие жилье как неразделенное. Полученные после продажи деньги они решили разделить. Общая стоимость жилья составила 4,8 млн. расчеты будут выглядеть следующим образом: (4,8 млн – 1 млн) * 13%. В результате расчетов сумма налога к уплате составит 494 тысячи рублей.

Водный налогКто должен оплачивать водный налог, каковы его ставки и как заполнить декларацию? Читайте в нашем материале.

Здесь вы более подробно узнаете об уплате единого сельскохозяйственного налога.

Нужно ли пенсионерам платить налог на имущество? Читайте подробнее об этом тут.

Если же речь идет о долевой собственности, когда каждому из владельцев принадлежит по 50 % от стоимости квартиры, то расчет будет следующим: ((4,8 млн : 2) – 1 млн) * 13%. В итоге каждому из собственников придется заплатить по 182 тысячи рублей.

Вопросы налогов для наследников жилья

Даже если квартира досталась в наследство или была подарена близким родственником, то все равно придется уплачивать налог в размере 13 %. Правда, уплачивать налог нужно в том случае, если недвижимость находилась в собственности менее трех лет – при этом датой считается дата дарения или день смерти владельца.

Нередко при продаже такого имущества его собственники сталкиваются со сложностями. К примеру, могут пропасть документы, которые подтверждают первоначальную стоимость недвижимости. В таком случае будет весьма сложно найти доказательства понесенных расходов для получения вычета.

Какая сумма будет облагаться налогом в данном случае? Самым подходящим вариантом считается использование вычета в размере 1 млн рублей. Тут все просто: если стоимость квартиры составляет 5,4 млн рублей, и сделка будет проведена спустя 2,5 года после смерти ее владельца, то налог составит 572 тысячи рублей ((5,4 млн – 1 млн) * 13 %).

А вот если продать квартиру спустя три года, но никакие налоги от ее продажи уплачивать не нужно.

Нужно ли платить налог пенсионерам?

НК РФ не предусматривает каких-то отдельных льгот при уплате данного налога пенсионерами, поскольку его размер не зависит от количества лет налогоплательщика.

Оплата налога с продажи недвижимости

Оплата налога с продажи недвижимости

Пенсионеры также могут воспользоваться любым из вышеперечисленных способов получения вычета при уплате НДФЛ при продаже квартиры. Правда, пенсионеры должны отчитаться перед налоговой инспекцией, если продали жилье раньше трех лет владения до 2016 года и раньше пяти лет при продаже квартиры в 2017 году. Если пропустить сроки или внести неверную сумму, пенсионеров ждет штраф наравне с остальными категориями налогоплательщиков. А вот если квартира находилась в собственности свыше трех либо пяти лет, пенсионеру не нужно оплачивать НДФЛ в размере 13 %.

Регистрация налоговой декларации

При оплате налога  с продажи недвижимости нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ и предоставить ее на проверку в налоговые органы не позднее 30 апреля года, идущего за отчётным. Оплатить рассчитанную сумму нужно до 15.07 этого же года, то есть сначала подается документ, а зачем уплачивается налог.

Подать декларацию можно как лично в налоговую, так и удаленно по сайту, зайдя в свой личный кабинет – пароль и логин можно получить в налоговой. Заполнить декларацию может как сам плательщик налога, так и специалист любой компании, оказывающей подобные услуги – в среднем, она стоит около 500-1000 рублей. Главное, заполнить документ в двух экземплярах, один из которых остается в налоговой после проверки, а второй отправляется заявителю.

При заполнении декларации к ней следует прикрепить такие документы, как:

  1. Копия паспорта.
  2. Заявление о получении вычета.
  3. Документы о покупке с указанием стоимости недвижимости.
  4. Чеки и квитанции, которые подтвердят расходы на квартиру.
  5. Реквизиты счета заявителя, на который будет перечисляться возвращенный налог.
  6. Список с наименованием предоставленных документов и общим их количеством.

Главное, при заполнении формы не допускать исправления или ошибок, ведь в этом случае документ будет считаться недействительным. Проверка поданной декларации проходит в течение трех месяцев – если будут выявлены ошибки, налоговый инспектор сообщить вам об этом и попросит предоставить исправленный вариант документа.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 350-63-18
(Москва)

+7 (812) 627-14-92
(Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Статьи по теме
Оставить комментарий