Как составить договор аренды нежилого помещения

Недвижимость – один из самых сложных и важных видов объектов в договорных отношениях между двумя взаимодействующими сторонами. Наиболее частой формой операций, производимых с недвижимостью, является оформление договора аренды различного рода нежилых помещений.

Нежилым помещением является помещение изначально или вследствие конструктивных доработок не предназначенное для постоянного проживания, а основным назначением его является размещение торгового оборудования, офисов и представительств организаций, использование в качестве складской зоны и т.д. Оформление аренды подобных помещений в равной степени экономически выгодно как арендодателю, так и арендатору. Арендодатель без особых хлопот получает стабильный доход, а арендатор имеет право использовать по своему усмотрению помещение или его часть, при этом не опасаясь понести финансовые убытки в результате воздействия внешних факторов (пожар, стихийное бедствие).

Процесс передачи нежилого помещения в пользование арендатору оформляется договором аренды нежилого помещения. Это юридически значимый документ, согласно которому сторона, выступающая арендодателем, передает арендатору помещение в пользование за материальное вознаграждение на условиях, отраженных в договоре. Особенностью данного вида сделки является законодательная неопределенность статуса нежилого помещения. Гражданский кодекс Российской Федерации не рассматривает нежилое помещение как самостоятельный субъект, а лишь допускает, что жилые помещения могут быть установленным образом переведены в статус нежилых.

Договор составляется в письменной форме в случае, если хотя бы одна из заключающих сделку сторон является юридическим лицом, и дополнительно подлежит государственной регистрации при передаче помещения в аренду на срок от одного года и более. В противном случае договор аренды не гарантирует сторонам соблюдения их прав при возникновении разногласий. В остальных случаях договор аренды нежилых помещений составляется по желанию сторон и жесткой типовой формы не имеет.

Типовой бланк договора аренды нежилого помещения можно скачать здесь или получить на руки в ближайшем отделении МФЦ. Основными разделами договора, отражающими наиболее важные условия аренды, являются:

• предмет договора;
• цель аренды;
• порядок передачи помещения;
• срок действия аренды;
• арендная плата и порядок расчетов;
• права и обязанности взаимодействующих сторон;
• оснащение, содержание и ремонт помещения;
• порядок возврата арендуемого помещения арендодателю;
• ответственность сторон;
• форс-мажор;
• основания досрочного расторжения договора;
• прочие условия;
• порядок разрешения споров;
• местонахождение, реквизиты и подписи сторон.

Правильное и детализированное заполнение всех разделов договора практически гарантированно сводит к нулю возможную претензионную работу между сторонами при возникновении спорных ситуаций. Рассмотрим подробней основные разделы договора аренды.

Предмет договора

Основная часть документа, содержащая в своем теле всю подробную информацию (как правило, наиболее полная информация о помещении содержится в кадастровом паспорте либо выписке из ЕГРН) об объекте недвижимости, передаваемом в аренду:

• фактический и юридический адрес здания, передаваемого в аренду, или помещения в этом здании;
• номер этажа и кабинета на этаже;
• пространственные характеристики помещения (площадь и конфигурация);
• штатное предназначение объекта недвижимости (складское помещение, торгово-бытовое, индустриальное, производственное и прочее);
• наличие/отсутствие обременения и его условия.

Информация о помещении может быть подробно расписана в самом договоре или приложениях к нему. Например, приложением, описывающим предмет договора, может являться кадастровый паспорт либо экспликация раздела В1 кадастровой выписки.

Цель аренды

В разделе более полно раскрыто предназначение помещения и условия его аренды, исходя из деятельности компании-арендатора. Согласно статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан соблюдать указанные в договоре условия использования арендуемого помещения, а при отсутствии условий — по его штатному предназначению.

Невыполнение арендатором требований эксплуатации помещения является основанием для расторжения договора и взыскания у арендатора компенсации за нанесенный помещению или интересам арендодателя ущерб.

Порядок передачи помещения в аренду

Как правило, в этом разделе стороны указывают, что арендуемое помещение будет передано арендатору по акту приема-передачи, который войдет приложением в пакет документов аренды. Однако не запрещается указывать в разделе отдельные нюансы передачи, недостатки помещения (скрытые и явные), если их наличие затронет интересы профессиональной деятельности арендатора.

Статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что в случае, если подобные недостатки были отражены в договоре или иным образом документально подтверждена осведомленность арендатора о скрытых или явных дефектах помещения на момент совершения сделки, арендодатель ответственности за них не несет и претензии со стороны арендатора не принимаются. 

Срок действия аренды

В настоящем разделе прописывается срок предоставления помещения в аренду с указанием конкретных дат начала и окончания договорных отношений. В противном случае помещение считается переданным в аренду на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В типовых формах договора аренды присутствует пункт о вступлении договора в силу с момента подписания, однако если срок аренды, указанный в договоре, больше одного календарного года, условия договора вступают в силу с момента регистрации документа.

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 190 определил порядок взаимоотношений сторон после окончания срока аренды — договор аренды считается автоматически пролонгированным на неопределенный срок в случае продолжения использования помещения арендатором при отсутствии возражений арендодателя.

Арендная плата и порядок расчетов

Один из наиболее значимых разделов договора аренды: он считается заключенным лишь после достижения сторонами консенсуса по всем условиям аренды. Хотя статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и устанавливается обязательство о включении в договор условий оплаты арендуемого помещения, не регламентирована фактическая составляющая выплат. В разделе в качестве вознаграждения за использование помещения может быть указана:

• фиксированная сумма платежей, условия их внесения (ежемесячно, ежеквартально, единовременно, по окончанию срока аренды и т.д.);
• процентная ставка от полученных арендатором в результате использования помещения доходов (как в натуральной форме, так и в виде продукции или услуг по направлению деятельности арендатора);
• условие возложения на арендатора обязанности по улучшению технического состояния помещения (текущий ремонт, капитальный, восстановление и т.д.);
• методы совершения выплат (перечисление на расчетный счет, погашение кредитных обязательств арендодателю и прочее);
• оплата коммунальных услуг, вывоз мусора, иные эксплуатационные услуги.

Здесь же оговаривается валюта, в которой будут исчисляться платежи и ее стоимость к рублю (если выплаты производятся в иностранной валюте, как правило, указывается курс ЦБ РФ на момент совершения платежа).

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная форма, с фиксированной суммой выплачиваемая в оговоренный период, однако арендодателю не запрещается указывать в договоре смешанную форму оплаты, к примеру, комбинированную из фиксированной суммы и объема производимых арендатором товаров или услуг.

Права и обязанности сторон

Как правило, самый объемный и детализированный раздел договора аренды, включающий в себя ряд подпунктов, регламентирующих взаимоотношения сторон как в процессе исполнения обязательств аренды помещения, так и после ее окончания.

Раздел оговаривает:

• условия контроля за использованием помещения со стороны арендатора (право посещения объекта, как с заблаговременным уведомлением арендатора, так и без);
• ответственность арендодателя/арендатора за имеющиеся в помещении материальные ценности;
• условия содействия арендодателя по вопросам внезапно возникающих поломок и неисправностей на арендуемом объекте;
• права арендодателя на истребование платы за аренду помещения в сроки, указанные в договоре, и возмещение материального ущерба, нанесенного в результате действия или необоснованного бездействия арендатора;
• обязанности арендатора по своевременной оплате суммы аренды, использованию помещения исключительно по назначению;
• соблюдение арендатором норм, правил и требований пожарной безопасности;
• условия использования арендатором электроприборов в помещении и оплаты потребленной электроэнергии;
• права арендатора на беспрепятственное посещение арендуемого помещения в пределах срока действия договора, а также на установку систем охраны или видеонаблюдения на объекте.

Этим же разделом оговаривается приоритетное право арендатора на продление аренды помещения после окончания действия договора. При соблюдении арендатором всех условий ранее заключенного договора, он имеет преимущественное перед третьими лицами право на продление договора аренды на прежних условиях (если дополнительно не оговорено иное) с заблаговременным официальным уведомлением арендодателя о своем желании.

Оснащение, содержание и ремонт помещения

Раздел содержит информацию о правах и ответственности арендатора, касающихся технической эксплуатации арендуемого объекта, условия согласования с арендодателем изменений в конфигурации и перепланировки помещения, привлечения субподрядных организаций для выполнения технических работ на объекте и финансовые взаимоотношения сторон. Кроме того:

• условия возмещения стоимости отделочных материалов и иных конструктивных изменений, внесенных арендатором в период действия договора, возвращение которых в первоначальное состояние без причинения вреда помещению невозможно или нецелесообразно;
• условия возмещения арендодателю расходов, связанных с проведением восстановительных работ на объекте недвижимости, проведение которых вызвано несоблюдением сотрудниками арендатора требований мер пожарной безопасности;
• согласованные условия проведения ремонтно-восстановительных работ в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы (землетрясения и иные стихийные бедствия);
• отказ от обязательств по восстановлению дверей со стороны арендодателя, если арендатор своевременно не предоставил дубликаты ключей и в экстренном случае (при пожаре или затоплении) вскрытие помещения проводилось силовым методом.

Порядок возврата помещений арендодателю

Раздел определяет обязанность арендодателя в сроки, оговоренные условиями договора, освободить занимаемое помещение по акту приема-передачи. При этом в разделе указывается:

• порядок возмещения ущерба, выходящего за рамки естественного износа;
• требования по санитарно-гигиеническому состоянию помещения на момент приема-передачи от арендатора к собственнику;
• обязательство арендатора выплатить оговоренную сумму аренды (неустойки) в случае, если на день окончания договорных условий помещение не будет освобождено сотрудниками арендатора или там будет находиться материально-техническое имущество.

Ответственность сторон

Раздел обобщает обязательства сторон по соблюдению условий договора. Здесь, как правило, указывается процентный размер неустойки (санкций) при невыполнении условий одной из сторон и временные рамки ее выплаты.

Форс-мажор

В разделе более углублено уточняется ответственность (отказ от ответственности) по выполнению обязательств договора в случае воздействия обстоятельств непреодолимой силы или иных воздействий, не поддающихся прогнозированию и анализу (эпидемии, военные действия, террористические акты и т.д.). Как правило, пострадавшая сторона освобождается от ответственности по невыполненным обязательствам только в том случае, если своевременно уведомила арендатора/арендодателя о воздействии обстоятельств непреодолимой силы. В случае несвоевременного сообщения (несообщения) о воздействии — лишает пострадавшую сторону права ссылаться на него в дальнейшем.

Обязанность документального подтверждения воздействия обстоятельств непреодолимой силы лежит на стороне, не выполнившей обязательства по договору аренды.

Основания досрочного расторжения настоящего договора

В общем понимании информацию, отраженную в разделе, можно охарактеризовать, как перечисление всех прав и обязанностей сторон, указанных в предыдущих разделах применительно к их невыполнению.

Указаны варианты досрочного расторжения договора и временной интервал, по окончании которого договор аренды утрачивает силу при наступлении одного или нескольких обстоятельств, перечисленных в разделе.

Прочие условия и порядок разрешения споров

Заключительный раздел договора, в котором указываются реквизиты сторон, действия в случае оформления дополнительных соглашений, количество экземпляров договора. Невозможно предусмотреть все допустимые варианты развития событий, поэтому дополнительно отражается порядок обращения в суд при наступлении обстоятельств, не нашедших отражение в договоре аренды.

Все устные и письменные договоренности, соглашения, уговоры и прочие формы взаимоотношений между сторонами, имевшие место ранее, теряют юридическую основу с момента подписания договора.

Имеющиеся в сети интернет образцы договоров носят шаблонный характер и в любом случае требуют переработки и дополнения в соответствии с конкретно сложившейся ситуацией. При разумном подходе к составлению договора аренды нежилого помещения, риски быть обманутым или понести ущерб в результате действий недобросовестного арендатора сводятся к минимуму.