Что такое кадастровая стоимость квартиры и других объектов

В повседневной жизни люди часто встречаются с ситуациями, когда имеющиеся в их распоряжении объекты недвижимости вовлекаются в различные экономические и социальные отношения. Поэтому важно знать, что такое реальная кадастровая стоимость, где ее найти, как скорректировать (в случае несоответствия) и оспорить. Дело в том, что еще совсем недавно данный показатель в большинстве регионов РФ был меньше рыночного уровня, но за последние несколько лет его пересмотрели. В результате многие собственники недвижимости столкнулись с проблемой установления завышенного значения кадастровой стоимости по своим объектам имущества и необходимостью уплаты существенного имущественного налога.

Понятие и значимость

К 2020 году запланировано окончание процесса замены инвентаризационной стоимости на кадастровую. Также к 2020 году заканчивается пятилетний переходный период по уплате налога на имущество. Данный сбор, рассчитанный на базе кадастровой цены, россияне начали выплачивать с 2016 года с постепенным повышением величины налога на 20 процентов в год. Таким образом, с 2020 года жители России уже начнут переводить в бюджет полную сумму данного платежа.

Законодательная база

Основные нормативные акты, регламентирующие правила установления кадастровой стоимости недвижимого имущества:

1. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». В нем прописаны принципы осуществления процедуры кадастровой оценки имущества, ее порядок и другие важные вопросы. Длительность переходного периода, в течение которого будет применяться данный документ, 01.01.2017 — 01.01.2020.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28. В нем содержатся сведения о разных ситуациях, которые возникали при рассмотрении дел в судах, предусматривающие споры по поводу кадастровой стоимости недвижимого имущества.
3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В документе говориться о том, что кадастровые ошибки относятся к категории неточных сведений, которые влияют на итоговое значение величины кадастровой цены.
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цитата. Ст. 3 Федерального закона №237-ФЗ.

• государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
• кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Общее представление

Кадастровая цена объекта недвижимости – это определенная специалистами Росреестра и Кадастровой палаты стоимость имущества (например, квартиры, частного дома, участка земли и т.п.), которая действует на рынке недвижимости.

На базе кадастровой цены производится:

• исчисление обязательного имущественного сбора;
• определение величины аренды по государственному недвижимому имуществу;
• начисление выплат компенсационного характера;
• определение стартовой стоимости реализуемого государственного имущества;
• формирование расценок по нотариальным действиям и пр.

Таким образом, данный параметр используется тогда, когда оформляется наследство на какую-либо недвижимость, при получении ипотеки в финансово-кредитной организации, при формировании стоимости по отдельным платежам по сделкам с обменом или дарением имущества.

Кадастровая стоимость определяется в результате проведения массовой оценки, осуществляемой с периодичностью примерно один раз в пять лет (так как с течением времени ценовое значение может измениться). Исполнителя, который будет заниматься оценочными действиями, утверждают местные органы власти. Процедура отбора производится на конкурсной основе.

Перечень тех имущественных объектов, которые подлежат оценке, подготавливает Росреестр. После завершения оценочных действий информация о кадастровой цене фиксируется в реестре недвижимости. Для того чтобы узнать данный параметр, собственник может заказать справку из ЕГРН.

Процедура определения кадастровой стоимости

Алгоритм осуществления гос. кадастровой оценки:

1. Принятие решения о необходимости в проведении гос. оценки недвижимого имущества.
2. Подготовка реестра той недвижимости, по которой следует осуществить кадастровую оценку.
3. Выбор оценщика и заключение с ним соглашения на проведение работ.
4. Расчет кадастровой цены по заявленному имуществу.
5. Формирование отчета о кадастровой стоимости.
6. Проведение экспертизы предоставленного отчета.
7. Утверждение полученных результатов экспертизы.
8. Помещение сведений из отчета в базу Росреестра.

Значение стоимости зависит от следующих факторов:

• место нахождения недвижимого имущества;
• тип объекта;
• величина площади (в кв. м);
• состояние;
• дата возведения;
• наличие электричества, водоснабжения, газа, канализации и др.

Помимо оценочных критериев, на стоимость недвижимости влияют территориальные коэффициенты. Поправка на такой индекс позволяет скорректировать итоговое значение определяемого параметра. Например, стоимость одного кв. м квартиры, находящейся в областном центре, может в несколько раз превышать аналогичный показатель жилплощади в небольшом поселке этого же региона.

Как узнать кадастровую стоимость

Чтобы ознакомиться с действующим значением кадастровой стоимости недвижимого имущества, его собственники могут использовать следующие способы:

1. Найти в кадастровом паспорте. Однако если он был выдан более чем пять лет назад, то актуальную кадастровую цену определить не получится.
2. Найти в справке ЕГРН. Для получения данной бумаги понадобится сделать обращение в Росреестр непосредственно в самом подразделении организации, задействовав официальный веб-сайт или МФЦ. Портал госструктуры принимает заявки в режиме 7 дней 24 часа в сутки. МФЦ работает шесть дней в неделю (с выходным в воскресенье).
3. Найти в электронной форме выписки из Росреестра. Для ее получения нужно заполнить виртуальный бланк заявки на портале Росреестра или на сайте Госуслуги. Распечатанный на принтере документ не считается официальной бумагой.

При решении вопроса, где лучше узнать кадастровую стоимость квартиры, важно учесть длительность процедуры подготовки кадастровой выписки из ЕГРП при ее оформлении разными способами:

• через Росреестр – около пяти дней (с момента подачи заявки);
• через МФЦ – около одной-полутора недель;
• онлайн – примерно пять дней при подготовке бумажного документа и 1-2 дня – виртуального.

При оформлении выписки при себе нужно иметь пакет документов, подтверждающий личность заявителя, его права владения на имущественный объект и бумаги на него. Также потребуется заплатить установленную государством сумму пошлины.

Платеж можно совершить одним из следующих способов:

• через банковскую кассу;
• через онлайн-банкинг;
• со счета на мобильном;
• через электронную платежную систему и др.

Выписка через сайт Росреестра

Основные этапы процедуры оформления справки ЕГРН онлайн на «Росреестре»:

1. На главной странице веб-портала «Росреестра» (https://rosreestr.ru/site/) найдите блок «Электронные услуги/сервисы» и выберите элемент «Получение сведений ЕГРН».
2. Введите информацию по запрашиваемым позициям (важно точно указать адрес нахождения имущества).
3. Отметьте ту форму, в которой хотите получить ответ на запрос (печатная/виртуальная). При необходимости оставьте адрес электрон. почты. После этого введите символы с картинки и щелкните «Перейти к сведениям о заявителе».
4. В новом окне отобразите сведения о себе (это заявитель либо его представитель).
5. Укажите персональные паспортные сведения и контактные данные.
6. В нижней части анкеты подтвердите свое согласие на обработку предоставленных сведений и щелкните «Перейти к приложению документов».
7. Подгрузите файлы документов к заявке и нажмите «Перейти к проверке данных».
8. Удостоверьтесь в корректности указанных сведений и кликните «Отправить заявку».
9. Проверьте электронный ящик и найдите в нем сообщение с реквизитами по уплате пошлины и произведите данный платеж.
10. Как только деньги поступят на счет гос. учреждения, на электронную почту придет соответствующее уведомление.

Стоимость справки для юридических лиц начинается от 950 руб., для физического лица – от 300 руб. За бумажный документ уплачивается большая сумма, нежели чем за виртуальный.

Кроме заказа выписки, можно узнать кадастровую стоимость из открытых данных на сайте Росреестра. Для этого предусмотрены разделы «Справочная информация об объектах недвижимости онлайн», «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».

Однако база данных является неполной, а поисковая система работает не всегда корректно. Для поиска необходимо ввести адрес либо кадастровый номер объекта.

Кадастровую стоимость объекта, а также состояние оценки можно узнать по кадастровому номеру.

При этом можно ввести как весь номер, так и его часть (начало), после чего отразится список подходящих под запрос объектов.

При выборе конкретной недвижимости отображается вся открытая информация по нему.

Портал Госуслуги

Основные шаги оформления выписки из ЕГРН на Госуслугах:

1. Перейдите на веб-ресурс Госуслуги (https://www.gosuslugi.ru) и зарегистрируйтесь/аутентифицируйтесь в нем.
2. Отыщите пункт меню «Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии» и щелкните по строке «Получение сведений, внесенных в ЕГРН».
3. Отобразите запрашиваемые в анкете сведения.
4. Удостоверьтесь в корректности предоставленной информации.
5. Отметьте вариант получения кадастровой справки.
6. Выполните отправку заявки на обработку на Госуслугах. После того, как обращение будет одобрено на данном портале, его перенаправят в Росреестр.

Как только справка будет готова, появится соответствующее оповещение в персональном аккаунте на веб-портале Госуслуг.

Бумаги

Документы для оформления выписки при личном обращении:

1. Паспорт собственника недвижимости или его доверенного лица.
2. Доверенность уполномоченного представителя хозяина объекта недвижимости.
3. Заявка.
4. Оплаченный счет.
5. Бумаги на недвижимый объект (тех. план, удостоверение собственника, документ, подтверждающий факт купли-продажи/дарения/обмена/унаследования, акт приемки и др.).

Пересмотр кадастровой стоимости

Наиболее часто встречающиеся причины, которые приводят к пересмотру кадастровой цены на имущество:

1. Сведения о недвижимости указаны с ошибками.
2. Дата определения рыночной стоимости объекта расходится с датой расчета кадастровой цены.

Случаи ошибок в процессе вычисления кадастровой стоимости:

• некорректное оперирование сведениями в ходе расчета;
• некорректное отображение значений в перечне недвижимости на оценку;
• не учитывались факторы, которые свидетельствуют об аварийном состоянии объекта;
• неверное определение факторов, которые влияют на итоговый результат и др.

Если хозяин недвижимости проведет независимую оценку имущества и выяснит, что на момент осуществления оценочных мероприятий кадастровая стоимость превышала ретроспективную более чем на 30 процентов, то он имеет право на обращение в Росреестр с заявкой на пересмотр данного параметра.

Особенности процедуры

При выявлении факта присвоения объекту недвижимости необъективной цены, его собственник имеет право обратиться:

• в специальную комиссию регионального подразделения Росреестра, которая специализируется на рассмотрении конфликтов, связанных с неточным определением кадастровой стоимости;
• в суд.

Хозяин имущества вправе сам определить, куда ему обратиться для осуществления процедуры пересмотра. Однако следует учитывать то, что при обращении в Росреестр длительность данного процесса составит всего лишь один месяц. Кроме этого, в данном случае он проводится для заявителя абсолютно бесплатно и за собственником сохраняется право оспорить заключение комиссии в суде (если оно вызывает сомнения у владельца оцениваемой недвижимости).

При обращении в суд физического лица иск для передачи заявки в судебные инстанции составляется сразу, а для юридического лица первостепенно требуется пройти все этапы досудебного разрешения вопроса (путем обращения в спец. комиссию Росреестра).

Заявитель должен при себе иметь следующие бумаги:

• заявка на коррекцию величины кадастровой стоимости имущества;
• справка из ЕГРН (в ней фиксируется действующая кадастровая стоимость объекта);
• дубликат правоустанавливающей бумаги на недвижимость;
• бумаги, свидетельствующие о применении в расчете параметра цены неверных данных (когда предполагается, что в этом состоит главная (одна из) причина неправильного определения стоимости);
• официальное заключение независимого оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета кадастровой цены;
• официальное подтверждение наличия технических/кадастровых ошибок в вычислении цены (когда предполагается, что в этом состоит главная причина неправильного определения стоимости).

Для обращения в суд дополнительно подготавливаются следующие бумаги:

• исковое обращение и документы, удостоверяющие факт получения другими агентами дела дубликатов искового обращения или других бумаг, которые были им отправлены;
• оплаченный счет по госпошлине;
• доверенность представителя собственника (если он есть);
• бумаги о выполнении мероприятий досудебного порядка урегулирования конфликтной ситуации (только для юридических лиц).

Если хозяин имущественного объекта вынужден проводить дополнительную процедуру по определению его рыночной цены, то помимо отчета оценщика потребуется специальное заключение из Саморегулируемой организации оценщиков (сокращенно СРО). Таким образом, у суда/комиссии Росреестра не возникнет сомнения в том, что указанная в отчете стоимость недвижимости определена с учетом актуальных стандартов/методик/требований.

Порядок действий

Урегулирование вопроса в досудебном порядке путем обращения в комиссию:

1. Собственник (или его представитель) подготавливает заявку, в которой просит скорректировать кадастровую стоимость, и передает сопутствующий пакет бумаг.
2. Спец. служба Росреестра изучает документы, предоставленные заявителем.
3. Члены комиссии принимают решение по обращению юридического/физического лица. Они могут как согласиться на пересмотр кадастровой цены, так и отказать в этом.
4. Решение Росреестра доводится до заявителя.

Урегулирование вопроса в судебном порядке путем обращения в суд:

1. Заявитель подает обращение в суд, в котором просит скорректировать кадастровую стоимость объекта недвижимости (юридические лица в суде могут оспорить решение Росреестра, вынесенное в досудебном порядке), и передает сопутствующий пакет бумаг.
2. В суде рассматривают обращение истца.
3. Результатом судебного разбирательства может быть удовлетворение/не удовлетворение иска заявителя.
4. Решение доводится до истца и ответчика.

Разобравшись с вопросом, как снизить кадастровую стоимость квартиры, дома, земли и других объектов недвижимости, стоит сказать о том, когда лучше заниматься процедурой оспаривания. Так как максимальный срок пересмотра кадастровой цены составляет не более пяти лет, то лучше всего заняться данным процессом сазу после ее расчета в «Росреестре». Для этого понадобится периодически проверять ее значение. Скорректированная величина показателя начинает учитываться с того года, когда была подана заявка о его пересмотре.