Главная Личные финансы

Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту при покупке

Покупка жилья – это всегда очень волнительный процесс, поскольку он предусматривает передачу большой денежной суммы продавцу недвижимости. Взамен покупатель хочет получить во владение «чистую» жилплощадь, на которую не наложены обременения, арест или имеются другие ограничения по ее использованию. Поэтому крайне важно перед заключением сделки купли-продажи осуществить процедуру юридической проверки приобретаемого объекта. Так как не всегда процесс покупки жилья курирует агентство недвижимости, сотрудники которого должны проверять юридические нюансы сделки, возрастает актуальность вопроса, как самостоятельно провести проверку квартиры на чистоту при покупке.

Ключевые моменты в процедуре проверки

Процедура проверки юридической чистоты приобретаемой недвижимости включает:

установление подлинности и достоверности бумаг на квартиру;
проверку факта прописки в квартире третьих лиц (в том числе людей с временной регистрацией);
определение правомочности продавца и его правовой репутации;
установление факта наличия притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц (например, наследников) и судебных споров, связанных с реализуемой недвижимостью;
обнаружение обременений (аренда, рента, ипотека и др.) и арестов, наложенных на квартиру;
проверку задолженностей по счетам коммунальных компаний;
определение законности перепланировки помещения (если она имеет место быть).

Бумаги, подлежащие проверке

При реализации недвижимости продавец должен иметь на руках следующие документы:

Бумагу, устанавливающую право владения квартирой. Это может быть свидетельство на собственность и/или справку от ЕГРН. Второй документ разрешается получить самостоятельно в отделении Росреестра или через Интернет (например, воспользовавшись веб-ресурсом Росреестра (https://rosreestr.ru/site/), https://выписка-росреестр.рф или http://domopoisk24.ru).
Договор на жилплощадь (например, бумагу о ее приватизации/покупке/мене/дарении/получении от застройщика). Нужно быть особенно внимательными при приобретении недвижимости, право владения на которую установлено на базе решения суда (так как оно может быть оспорено).
Бумагу, удостоверяющую факт наследования квартиры (в том случае, если она перешла к ее владельцу по наследству).
Кадастровый паспорт.
Техпаспорт (если есть).

Перечисленные документы должны быть предоставлены в подлинниках, с которых можно будет сделать копии.

Ключевые моменты, на которые нужно обращать внимание при рассмотрении бумаг:

наличие подписей/штампов в соответствующих графах;
отсутствие исправлений, замазок корректором, зачеркиваний и т.п.

Запрос в ЕГРН

Единый госреестр недвижимости является базовым источником сведений об объектах недвижимости в РФ. Заказав справку из реестра, можно узнать актуальную и абсолютно достоверную информацию о возникновении и переходе права на интересующую заявителя жилплощадь. Рассмотрение обращения занимает не более трех дней от момента его получения в Росреестре. Для физ. лиц данная услуга стоит от 300 рублей, а юр. лиц – от 950 рублей.

Оформить заявку и получить ответ можно одним из следующих способов:

в подразделении Росреестра/Кадастровой палаты;
через МФЦ;
по почте;
в электронной форме;
при выезде на дом.

Бланк формы запроса о предоставлении информации из ЕГРНН можно скачать здесь.

Далее мы подробнее рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр в Интернете.

Алгоритм действий по получению справки из ЕГРН по продаваемому объекту недвижимости:

К заполнению электронного запроса на ресурсе Росреестр можно приступить после перехода по данной ссылке (https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1).
Далее нужно описать проверяемый объект недвижимости. В поле «Тип объекта» следует выбрать – «квартира». Если известен кадастровый/условный номер, то заполняются соответствующие поля (это не обязательные реквизиты).
Затем важно точно указать адрес нахождения жилплощади. В обязательном порядке выбирается регион и район расположения квартиры, а также определяется улица, дом и ее номер. При необходимости можно дать дополнительное описание объекта недвижимости в свободной форме.
На следующем шаге нужно назначить способ получения данных. Доступны такие варианты, как электронная (ссылка на документ в виртуальном виде будет отправлена на указанный e-mail) или бумажная (документ высылается по почте или может быть получен в местном отделении/представительстве Росреестра). Далее следует ввести капчу и кликнуть по клавише «Перейти к сведениям о заявителе».
На новой странице требуется указать данные о заявителе/его представителе. Первостепенно отмечается статус заявителя, это может быть физ. лицо/юр. лицо, и его категория. К обязательным реквизитам также относится его фамилия и имя.
Ниже нужно отметить тип документа, который является удостоверением личности заявителя (можно указать данные паспорта, вида на жительство, военного билета и пр.), и заполнить поля с его реквизитами. Потом вводится контактная информация (это телефон и e-mail).
Для получения справки по почте следует заполнить раздел «Почтовый адрес». Доступно указать сведения об основном/преимущественном проживании заявителя. В данном разделе перечисляются такие сведения, как: регион, район, населенный пункт, улица, дом/строение/корпус, квартира и доп. информация.
При заполнении полей формы представителем заявителя обозначается, кем он является. Он может быть доверенным лицом, законным представителем, опекуном, попечителем и иным лицом. После этого приводится полное имя посредника, его СНИЛС, данные удостоверения личности и контактные сведения (при необходимости следует заполнить раздел «Почтовый адрес»). Завершив процедуру заполнения полей электронной формы, нужно подтвердить свое согласие на передачу личных данных Росреестру и нажать на клавишу «Перейти к прилагаемым к запросу документам».
Следующим этапом является приложение документов. Они прикрепляются в виде файла (доступны различные расширения). В случае подачи заявки представителем должна быть загружена доверенность. Сформировав перечень документов, нужно нажать на клавишу «Перейти к проверке данных».
На заключительном этапе важно тщательно проверить правильность указанного e-mail и паспортных данных. При обнаружении ошибок их разрешается исправить. Затем требуется кликнуть по клавише «Отправить запрос» (если нет электронной цифровой подписи), или «Подписать и отправить запрос» (если есть подпись).
Заявка отправлена и сразу поступит в обработку.

Проверка правомочий продавца

В роли продавца может выступать сам владелец квартиры или его доверенное лицо (у которого есть документ, подтверждающий его правомочия). Кроме этого, владельцами могут являться несколько лиц в случае долевой/совместной собственности. Очень часто по документам хозяин один, но второй супруг также является полноправным владельцем реализуемого объекта недвижимости. Сведения о продавце можно найти в удостоверении на собственность или в бумагах на жилплощадь.

В случае общения с представителем продавца рекомендуется попросить организовать встречу с собственником/собственниками квартиры, где следует оговорить ключевые вопросы сделки. В том числе получить его/их принципиальное согласие на продажу жилья. В ходе встречи следует посмотреть удостоверение личности хозяина/хозяев и переписать их данные (сделать копию). Все остальные вопросы допускается решать с представителем собственника.

Бывают ситуации, когда покупателю отказывают в данной встрече по разным причинам. Это повод более пристально задуматься о чистоте предлагаемой сделки. В таком случае первостепенно нужно проверить реальность доверенности посредника. Для этого потребуется посетить нотариуса, который выдал данный документ, и уточнить у него вопрос его достоверности (не была ли она отозвана).

Особую бдительность важно проявить в ситуации, когда хозяином (одним из хозяев) является несовершеннолетнее лицо. Люди, не достигшие 14 лет, сами не могут совершать сделку купли-продажи недвижимости. От их имени действуют законные представители, которыми обычно выступают родители и опекуны. Соответственно, права родителей подтверждены в свидетельстве о рождении детей, а опекунов – в решении об опеке. Собственник, которому 14-18 лет, может заключать сделку только при наличии документально оформленного согласия его законных представителей. В свою очередь, данное лицо должно подкрепить намерение в отношении продаваемой жилплощади письменным одобрением органа опеки.

Также важно проверить, находился ли продавец жилья в законном браке на момент его покупки. Для этого нужно посмотреть свидетельство о браке. Если это так, то потребуется встреча со вторым супругом (даже если брак был расторгнут), поскольку от него должно быть получено нотариально удостоверенное согласие для заключения сделки. Если данной бумаги не будет, то муж/жена продавца смогут подать в суд, так как сделка была проведена с нарушением его/ее прав.

Наличие прописанных лиц в покупаемой квартире

Прежде чем приступить к оформлению контракта купли-продажи объекта недвижимости, из нее должны быть выписаны прежние жильцы. В некоторых случаях в соглашении указывается то, что продавец произведет выселение зарегистрированных в квартире людей в определенный договором срок, но после проведения сделки. Однако такой вариант может привести к лишним сложностям для покупателя, так как прописанные граждане после продажи жилья по-прежнему будут иметь право на проживание в нем, и новому владельцу придется их выселять принудительно (через суд).

В качестве документального подтверждения факта наличия/отсутствия прописки в квартире людей может послужить свежая выписка из паспортного стола. Данную бумагу подготавливает продавец. Однако подобная справка не служит доказательством отсутствия временно прописанных граждан, например:

лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы;
призывников-срочников;
престарелых людей, которые содержатся в соцучреждениях (домах престарелых);
подростков, находящихся в исправительных колониях;
недееспособных граждан, находящихся в леченых заведениях и пр.

Расширенная выписка из домовой книги позволит узнать интересующую информацию, ее можно получить вместе с владельцем жилплощади. Если по интересующему адресу есть люди с временной пропиской, то они будут иметь право на проживание в проданной квартире.

Проверка наличия притязаний и судебных споров

Если имеют место быть судебные споры, связанные с приобретаемым жильем, то они рассматриваются в районном гражданском суде. Способы получения информации о судебных процессах, непосредственно касающихся владельца объекта недвижимости:

сделав официальный запрос в канцелярию суда или выяснив наличие судопроизводств в отношении продавца через веб-сайт территориального суда;
связавшись со службой судебных приставов через веб-сайт или лично посетив ее отделение;
изучив выписку из ЕГРН, так как в ней есть специальная графа с данной информацией;
лично пообщавшись с соседями, представителями ТСЖ, работниками управляющей компании и др.

Если объект купли-продажи был получен в собственность по наследству, то, обратившись к нотариусу вместе с хозяином, можно узнать о наличии/отсутствии других наследников.

Обременения и аресты в отношении продаваемой квартиры

Если реализуемая жилплощадь сдается в аренду, в ее отношении заключено соглашение ренты, она выступает залогом по непогашенной до конца ипотеке или на нее наложен арест, то при ее продаже перечисленные обременения не теряют своей силы. В ситуации ареста квартиры сделку купли-продажи провести не удастся. Ипотечную жилплощадь можно приобрести, но только с согласия банка-кредитора. Покупая недвижимость с обременением, новый собственник не сможет полноценно владеть квартирой, а в отдельных ситуациях присутствует риск ее лишиться (например, когда незаконно реализована залоговая недвижимость по ипотеке).

Сведения о наличии обременений/ареста на квартиру можно получить в справке из ЕГРН. Когда продавец, например, обязуется закрыть ипотеку, то понадобится письменное официальное доказательство того, что у банка нет притязаний на покупаемую недвижимость. В новой выписке из Росреестра должна отсутствовать информация об обременении на квартиру.

Проверка долгов перед коммунальными компаниями

Так как новому владельцу будет неприятно оказаться, например, без света или газа в своем жилище из-за долгов прежних владельцев, то важно перед его покупкой убедиться в отсутствии непогашенных счетов по коммуналке. Приобретая недвижимость с долгами, новый собственник будет получать судебные иски уже на свой адрес, а в поступающих квитанциях от коммунальных компаний будет отображаться недоимка и пени.

Для того чтобы убедиться в отсутствии таких долгов, понадобится справка из Жилищно-эксплуатационного управления (ЖЭУ, управляющей компании) о непогашенных счетах или оплаченные квитанции за последний месяц. Также допускается вариант заключения особого контракта купли-продажи, в котором будет написано, что продавец произвел оплату по всем коммунальным платежам и в случае выявления задолженности несет персональную ответственность.

Законность перепланировки помещения

В связи с тем, что многие собственники переоборудуют/перепланируют свою жилплощадь и при этом не узаконивают данные действия, надзорный орган через суд может потребовать восстановить ее прежней вид. Таким образом, при осмотре жилья важно сверить техплан с фактической планировкой. Если установлены дополнительные электрические, газовые и гидроагрегаты или же перемещены инженерные и коммуникационные сети, то это повод отказаться от покупки данной квартиры. Исправление последствий незаконной перепланировки может быть связано с большими материальными затратами.