Как составить договор купли-продажи гаража

Сегодня вместе с ростом дохода населения и покупок дорогостоящих автомобилей, их владельцы всё чаще задумываются о приобретении гаража. После принятия решения купить гараж и проведения необходимых переговоров для уточнения деталей, надо составить и подписать договор купли-продажи. Что должен содержать данный документ, какие есть особенности, нужно ли привлекать нотариуса? Эти и другие вопросы рассмотрены далее в статье.

Что это за документ

К договору купли-продажи относится документ, в соответствии с которым продавец берёт обязательство передать право собственности на гараж, а покупатель должен перечислить (внести) сумму, о которой они ранее договорились (ст. 549 ГК).

 Гараж как предмет сделки

Гараж относится к нежилой недвижимости, поэтому в нём запрещается проживать людям. Его предназначение – хозяйственные, административные или коммерческие цели для физических лиц.

Гараж – это сооружение, использующееся чаще всего для сохранности автомобилей, габаритных вещей, а также для предотвращения порчи данных предметов различными факторами (кража, дождь, град и др.).

Нежилое строение может находиться:

• на дачном участке;
• в ГСК (гаражно-строительных кооперативах).

Особенности

Оформляется сделка в письменной форме согласно §7 гл. 30 ГК. Юридическая деятельность демонстрирует, что заметная разница между договорами купли-продажи гаража и иного другого вида недвижимости отсутствует. По сути, данные документы очень схожие и составляются по идентичному шаблону.

Перед продажей продавцу надо собрать весь комплект документов, поскольку ссылки на них с номерами и датами должны быть в договоре. К ним относятся:

— документы на землю и строение;

— подтверждение права собственности (справка, выписка);

— договор с коммунальщиками (если требуется);

— паспорта участников сделки.

Структура договора

Типовой договор имеет следующую структуру:

1. Название. Важно уточнить, что это именно купля-продажа (не аренда, не дарение). Строчкой ниже указывается город, где совершается сделка, и текущее число.
2. Информация об участвующих сторонах. Здесь даётся полный блок данных по контрагентам: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес дислокации.
3. Предмет. Важно внести подробную полную информацию о гаражном строении – материал (кирпич, шлакоблок или др.), размеры, идентификационный номер, кооператив, к которому он относится с номером и адресом. Также должна быть справка, подтверждающая право собственности на гараж. Её выдаёт Председатель кооператива гаражей. Обязательно надо вписать в договор номер этой справки и дату выдачи. Другая форма подтверждения собственности — выписка из ЕГРН.
4. Стоимость, процедура расчёта и сроки. Уточняется сумма, о которой договорились участвующие стороны. Желательно также уточнить период, который предоставляется приобретателю для передачи (перечисления) денежных средств. Участники сами предварительно оговаривают, какой срок дается продавцу для освобождения гаража. По данному вопросу чётких цифр в законе нет. Чтобы не возникало конфликтных ситуаций, важно написать в договоре дату и порядок передачи гаражного строения.
5. Приёмка-передача. Может быть как частью договора, так и отдельным документом при самой передаче гаража.
6. Особые условия. В данном пункте обозначается, что меняющий хозяина гараж не имеет никаких обременений, не стоит в залоге в банковском учреждении, не арестован, не является объектом спора. Можно проверить обременение с помощью онлайн — сервиса Росреестра  либо получив письменную выписку из ЕГРН. Все коммунальные платежи (электроэнергия) должны быть оплачены. Если в дальнейшем выявится, что на гараже есть задолженность, в том числе и по коммунальным услугам, то продавец должен в период 3-х дней решить все вопросы и покрыть задолженности.
7. Государственная регистрация. Согласно со ст. 551 ГК РФ передача права собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре.
8. Прочие условия. Перечисляются дополнительные важные условия, в том числе, что договор составлен в 3-х экземплярах, на русском языке. Затраты по заключению договора ложатся на плечи обеих сторон поровну.
9. Подписи сторон. И продавец, и покупатель собственноручно прописывают свои ФИО развёрнуто и ставят подпись.

Образец заполнения показан ниже.

Акт приёма- передачи

Дополнительно к письменному договору желательно составить акт приёма-передачи, который описывает текущее состояние гаражного имущества и отсутствие притязаний у контрсторон. Это не обязательно, но может обезопасить каждого из участников. Считается, что акт необходимо составлять, потому что за время регистрации сделки состояние объекта может поменяться.

Ставя свою подпись на акте, покупатель подтверждает, что получил необходимую документацию и информацию по гаражному объекту, осмотрел строение и доволен его текущими характеристиками. Акт подписывается после того, как произведена полная оплата цены, о чём также уточняется в документе отдельным предложением.

С момента оставления подписей на акте обязательство продающей стороны можно считать исполненным.

Как зарегистрировать

Составить и подписать договор – это только полдела. Следующий важный шаг – переоформить собственника в Росреестре.

К договору надо приложить:

• доверенность, если в сделке участвовал представитель одного из участников;
• кадастровый паспорт на гаражное строение и землю (если земля в собственности продавца) либо другие правоустанавливающие документы: договор аренды, приказ о бессрочном пользовании;
• ксерокопии гражданских паспортов участников;
• если продавец и (или) покупатель женат/замужем, то нужно согласие от супруги (-а), причём нотариально заверенное;
• расписка о том, что оговорённая сумма передана, или акт-приёма передачи;
• справка о праве собственности на гаражное строение или выписка из ЕГРН.

Регистрацией чаще всего занимается новый владелец. Личное присутствие бывшего собственника не нужно.

Госпошлина при покупке гаража в 2019 году уплачивается только во время регистрации перехода прав. Согласно п. 22 ст. 333.33 НК, ее размер равен 2 тыс. рублей для физических лиц.

Если документы в порядке, то в течение недели уже можно получить всю документацию на гараж, где вписано имя нового владельца. С этого момента его уже можно назвать полноценным собственником.

Гараж как недвижимое имущество

Сейчас иногда встречаются гаражи, которые не имеют крепких связей с землёй и фундамента. Их называют «ракушки». Такой гараж можно переносить, не навредив его конструкции. Договор купли-продажи при этом значимых отличий не имеет. Также обязательно вписать все характеристики конструкции (материал, цвет, площадь и др.) и расписать процедуру расчёта.

Однако надо помнить, что, покупая гараж-ракушку, надо предварительно подумать, где она будет располагаться и законно ли будет её местонахождение. Здесь приобретается только сама конструкция, а земля, на которой она стояла в момент покупки, в сделку не входит. Гараж-ракушка может переноситься в любо разрешённое место. Сделку с ракушкой нет необходимости регистрировать в Росреестре.

Нужен ли нотариус

Обращаться к услугам нотариальных контор не обязательно. Если в сделке речь идёт о движимой железной конструкции («ракушка»), то без услуг нотариуса можно обойтись и сэкономить финансовые средства. Но если это капитальное гаражное строение, то лучше обратится к услугам проверенного нотариуса. Это снизит риски обеих сторон, он поможет правильно оформить договор и избежать ненужной волокиты. К тому же, подпись и печать нотариуса подтверждают законность сделки.

Вывод

Договор купли-продажи гаража имеет свою закреплённую структуру, которая может расширяться и дополняться. Самое главное — обозначить все идентификационные параметры гаража: номер, размер, адрес, координаты кооператива (если он к таковому относится). Следующим шагом необходимо зарегистрировать проведённую сделку в Росреестре, и тогда уже покупатель станет полноправным владельцем.