Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Согласно статистике, подавляющее число владельцев сертификатов на материнский капитал расходуют средства гос. помощи на улучшение условий проживания своей семьи. Но рано или поздно значительное количество людей, купивших недвижимость таким образом, сталкиваются с необходимостью ее продажи по разным причинам. Например, при возникновении потребности в переезде в другой населенный пункт/район, для покупки более просторного жилья и пр. Поэтому данных людей волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, и как это сделать. Об этом и пойдет речь в данной статье.

Условия продажи

Важным условием приобретения жилплощади с применением семейного капитала является ее обязательное оформление в совместную собственность (и детей, и взрослых). Гос. органы, уполномоченные заниматься вопросами опеки/попечительства, контролируют соблюдение прав детей, не достигших 18-ти лет. Они следят за тем, чтобы малыши и подростки не потеряли свои доли в праве на квартиру/дом. По этой причине сделка, предполагающая реализацию недвижимости, в которой прописаны дети, подлежит одобрению органами опеки (далее Опеки). Для получения такого разрешения взрослые должны доказать, что данная операция купли-продажи не приведет к ущемлению прав/интересов детей.

Должны выполняться два ключевых условия:

сохранение долей детей в праве владения новым объектом жилой недвижимости;
условия проживания несовершеннолетних не должны ухудшаться при переезде в другую квартиру/дом (не сократиться площадь помещения в новом месте жительства по сравнению с предыдущим).

Однако возможны исключения. Не всегда родителям удается приобрести жилплощадь с сохранением/улучшением класса условий проживания. Получить одобрение на реализацию одной квартиры/дома и покупку недвижимости с меньшей площадью возможно в случаях:

когда одному из малышей/подростков требуется дорогое лечение;
когда в новом доме доли отца/матери будут уменьшены в пользу детей (то есть несовершеннолетние получают во владение помещение того же размера, который был у продаваемого объекта).

Получение одобрения от органов опеки/попечительства

Бумаги для оформления согласия от органов Опеки на реализацию квартиры/дома, купленных при помощи мат. капитала:

заявка о необходимости получения разрешения на сбыт данного объекта жилой недвижимости;
удостоверения личности всех хозяев недвижимости (в том числе паспорта взрослых, свидетельства о рождении для тех, у кого еще нет паспорта), нужны и копии, и оригиналы;
свидетельство о заключении законного брака родителями/опекунами (или о разводе);
заявка законных представителей несовершеннолетних на их участие в операции купли-продажи;
согласие ребенка на продажу части квартиры/дома, которая ему принадлежит (если ему 14 лет и более);
отчет об оценке стоимости реализуемой/покупаемой жилплощади;
бумаги на квартиру/дом (в том числе должно быть свидетельство о праве владения имуществом или справка из ЕГРН);
промежуточные/основные контракты купли-продажи объектов недвижимости;
справка, удостоверяющая факт отсутствия долгов по коммуналке.

После окончания процедуры проверки в Опеке предоставленных документов заявители (взрослые и дети от 14-ти лет и старше) вызываются на устную беседу/собеседование. Кроме этого, работникам Опеки разрешается выезжать на место покупаемого нового жилья. Таким образом сотрудники смогут оценить будущие условия проживания детей и соблюдение их жилищных интересов.

Обычно период действия полученного одобрения на реализацию имущества детей/подростков составляет три месяца. Однако в письме Минобразования под номером 09/М говориться о том, что соглашения о купле-продаже следует предоставить в течение 30 дней с момента выдачи согласия на отчуждение дома/квартиры. И если за это время сделка не была осуществлена, то понадобится еще раз пройти процедуру оформления нового разрешения.

Образец положительного заключения Опеки на сбыт квартиры:

Собственники жилья могут его продать в любой момент, то есть в законодательстве не зафиксированы ограничения по сроку владения недвижимостью до дня ее реализации.

Важные нюансы:

При продаже жилплощади, которая была в собственности до 3-х лет или до 5-ти лет, если куплена позже 01.01.2016, понадобится заплатить налог на доходы.
При реализации жилой недвижимости, купленной по ипотеке, которая еще полностью не выплачена (выступает объектом залога), потребуется соответствующее разрешение от банка-кредитора.

Реализация недвижимости до момента регистрации совместной собственности

На практике нотариальное оформление обязательства о выделении несовершеннолетним детям долей по приобретаемому жилью требуется тогда, когда мат. помощь направляется в счет покрытия ипотечного займа. Отечественное законодательство дает шесть месяцев на исполнение данной процедуры (отсчет начинается с момента снятия обременения с имущества). А реализовать купленный на средства семейного капитала объект недвижимости можно в любой момент, даже до выделения долей другим членам семьи и покрытия ипотеки.

Для легального проведения данной сделки важно получить одобрение в Опеке. Иначе она будет являться недействительной, а родители – мошенниками. Согласие будет дано в том случае, если во вновь приобретаемом жилье подрастающим членам семьи будут выделены равнозначные доли тем, которые им полагались в отчуждаемом имуществе.

Варианты реализации недвижимости

В жизни обычно применяется несколько вариантов осуществления сделки по реализации квартиры/дома несовершеннолетних. Ниже мы расскажем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал разными способами.

Первый способ – получение несовершеннолетними детьми во владение части помещения, величина которой не меньше продаваемой, а условия проживания такие же/лучше. Чтобы выполнить данное требование, нужно параллельно заниматься продажей одного жилья и покупкой нового. Для этого следует подписать два предварительных контракта купли-продажи. Лучше всего детей указать в соглашении на приобретение квартиры/дома в качестве собственников.

Если жилье покупается при помощи заемных средств, то договор купли-продажи оформляется на взрослых. В этом случае нужно нотариально заверить обязательство о выделении частей всем членам семьи сразу после погашения долга перед кредитной организацией. Закончив процесс формирования пакета бумаг, нужно передать их на рассмотрение в Опеку (в том числе оформляется заявка на предоставление одобрения на сделку).

Второй способ – замена доли жилплощади на эквивалентную ее стоимости денежную компенсацию. В данном случае также важно получить официальное одобрение от Опеки на сделку. Для этого оформляется специальная заявка и справка, подтверждающая стоимости долей детей. После получения разрешения на сделку от органа опеки производится открытие банковских счетов на имена несовершеннолетних детей, на которые вносятся заявленные суммы компенсаций. Допускается оформление простых счетов (для хранения денег) или депозитов (вкладов, по которым происходит начисление процентов).

Средства, находящиеся в банке, могут быть потрачены ребенком, но только после достижения своего совершеннолетия. Однако при наличии одобрения Опеки и самих детей родители имеют право распорядиться данными деньгами в интересах своих отпрысков (при условии достижения ребенком 14-ти лет). К примеру, взрослые могут приобрести отдельные квартиры для подрастающих детей. Органы Опеки должны быть заранее оповещены о том, на что планируют потратить деньги родители/опекуны/усыновители своих несовершеннолетних членов семьи. О расходовании средств подготавливается детальный отчет.

Третий способ – выделение детям долей объекта жилой недвижимости, который принадлежит близким родственникам (например, бабушке/дедушке). Данный вариант подходит тем, кто не планирует приобретать во владение семьи новое жилье после отчуждения старого, при покупке которого был реализован мат. капитал.

Значение новой доли владения может уменьшится по сравнению со старой в следующих случаях:

если, например, ранее ребенку принадлежала доля квартиры – ¼, составляющая 12 кв. м., а теперь 1/5, но по-прежнему равная 12 кв. м. (так как общая площадь жилья больше);
если стоимость жилья родственников имеет более высокую цену (например, потому что отчуждаемая квартира расположена на окраине города, а у бабушки в центре).

Процесс реализации жилплощади

Типичные сценарии проведения сделки по реализации квартир и домов, приобретенных с помощью семейного капитала:

продажа семейной жилой недвижимости, ничем не обремененной;
продажа семейной жилой недвижимости, выступающей залогом по ипотеке.

Первый сценарий – сбыт имущества без обременения

Для одобрения соглашения на операцию продажи семейного жилья, купленного на мат. капитал, в Опеку предоставляются бумаги, удостоверяющие факт покупки новой недвижимости, такие как:

промежуточный контракт купли-продажи, подтвержденный нотариусом (должна быть его подпись и печать);
или соглашение мены (например, при смене жилплощади меньшего размера на большую в контракте может быть предусмотрена доплата со стороны покупателя).

Так как детей не разрешается просто так выписывать с места их учета, то сделки по продаже старого жилья и покупке нового следует осуществлять в один день. Документ, подтверждающий распределение частей в новом жилье, подлежит обязательной гос. регистрации в Росреестре.

Второй сценарий – продажа имущества с обременением при ипотеке

Если планируется сбыт жилья до полной выплаты долга перед банком-кредитором, то первостепенно нужно получить его одобрение на продажу. Важно понимать, что у залогового имущества доли детям еще не выделены, но это не означает, что нет необходимости получать согласие на сделку от Опеки.

Дело в том, что при покупке жилплощади при помощи ипотеки и мат. капитала взрослые письменно обязуются выделить доли несовершеннолетним в этом помещении после погашения кредита перед банком. Российское законодательство не предусматривает возможности замены объекта недвижимости без согласования данного вопроса с Опекой. Одобрение надзорного органа нужно получить заранее, не позже стадии подписания промежуточного контракта купли-продажи.

Пример обязательства о выделении части недвижимости детям:

Возможны следующие способы продажи недвижимости с обременением:

за счет средств покупателя (платы за покупку квартиры/дома) погашаются обязательства продавца по ипотеке;
с согласия финансово-кредитного учреждения перезаключается ипотечный договор на имя нового покупателя;
продавец самостоятельно выплачивает долг перед банком-кредитором и закрывает ипотеку.