Как грамотно составить акт приема-передачи квартиры

В процессе приобретения в собственность/аренду какого-либо жилья важно правильно оформить пакет правоустанавливающих документов. Акт приема-передачи квартиры – это не самостоятельный документ, обычно он выступает в качестве приложения к контракту купли-продажи жилого помещения либо передачи его в аренду. Поэтому далее в статье мы рассмотрим то, на что нужно обратить внимание при составлении данной бумаги и как правильно ее оформить.

Общее представление

Акт приема-передачи объекта жилой недвижимости предназначен для документальной фиксации факта передачи квартиры от лица, которое ее реализует, к лицу, которое ее приобретает, либо арендатору от арендодателя. Без данной бумаги не получится зарегистрировать нового хозяина жилплощади. Она необходима при покупке/аренде квартиры и в новостройке, и на вторичном рынке.

Если контракт купли-продажи/аренды квартиры демонстрирует намерение сторон совершить сделку, то процедура подписания передаточного акта является финальным шагом в ее проведении. Более того, оформленный по всем правилам акт выступает свидетельством того, что состояние объекта жилой недвижимости покупателю/арендатору известно и к ее продавцу/арендодателю нет никаких жалоб/притязаний. Кроме этого, передаточный акт может потребоваться новому собственнику при заявлении своего законного права на налоговый вычет с приобретенного жилья.

Процедура аренды/купли-продажи объекта жилой недвижимости регламентируется нормами российского гражданского законодательства. В 556 и 655 статьях ГК РФ идет речь о том, что переход недвижимого имущества от прежнего хозяина к новому должен осуществляться путем подписания соответствующего акта приема-передачи либо альтернативного документа. Это говорит о том, что процесс продажи квартиры должен включать этап составления и подписания передаточного акта, иначе данный проступок будет считаться нарушением норм отечественного законодательства.

Особенности оформления

К составлению акта приема-передачи жилплощади предъявляются свои требования и стандарты, поскольку данный документ относится к числу тех, которые необходимы для оформления процедуры смены владельца недвижимости. Однако унифицированного бланка не существует. По этой причине он может быть составлен в свободной форме, но должен содержать минимальный набор сведений о сторонах сделки, ее предмете и пр.

В процессе подготовки данного передаточного акта нужно помнить о том, что:

1. Обычно составлением документа занимается продавец/арендодатель. Данные полномочия могут быть переложены на компетентного специалиста (например, риэлтора, юриста или делопроизводителя), который разбирается в нюансах подготовки подобных бумаг и описании жилых объектов.
2. Документ включает три обязательные части: «шапка», ключевая часть, финальная часть.
3. Акт может быть подготовлен в печатной форме, созданной при помощи компьютера, либо написан от руки.
4. Важно дать максимально точное описание состояния жилплощади. Здесь часто констатируется состояние сантехнических, электрических и прочих коммуникаций, системы отопления, качество ремонта и т.п. Если присутствуют дефекты, то они должны быть перечислены.
5. После подписания передаточного акта прежний собственник/арендодатель должен вручить новому владельцу/арендатору ключи от предмета соглашения и все сопутствующие документы.
6. Как правило, передаточный акт на жилплощадь нотариально не заверяется, но при желании сторон сделки данную процедуру можно произвести.

В отдельных регионах России при регистрации сделки с жилплощадью сотрудники Росреестра запрашивают пакет бумаг, который включает передаточный акт на квартиру. В такой ситуации объект недвижимости нужно формально передать ее новому хозяину прежде, чем будет зарегистрирована сама сделка. Для того чтобы избежать данной проблемы, рекомендуется прописать отдельным пунктом в контракте купли-продажи квадратных метров особое условие. Оно будет связано с тем, что реальная передача жилья должна быть произведена только после заключения базового договора и юридического оформления права на данную собственность.

Также документ может включать информацию о фактической передаче продавцу денежной суммы за проданные квадратные метры. Данная запись выступит свидетельством исполнения покупателем своих обязательств, прописанных в основном контракте. Поскольку передаточный акт является приложением к базовому контракту, то он должен храниться рядом с ним, в одной папке.

Структура передаточного акта на жилье

В «шапке» документа должна быть представлена данная информация:

• сведения по основному соглашению, с которым связан передаточный акт на жилплощадь (это порядковый номер приложения, наименование базового договора, его номер, день оформления);
• день скрепления документа подписями сторон;
• населенный пункт, в котором будет оформлен акт;
• наименование подготавливаемой бумаги.

В базовой части документа должна быть представлена данная информация:

1. Сведения об агентах соглашения. Когда в качестве стороны договора выступает организация/компания, в акте прописываются ее реквизиты, в том числе официальное наименование, адрес расположения, информация о законном представителе (его должность в компании; фамилия, имя и отчество) и основание, свидетельствующее о его полномочиях (обычно это доверенность/устав). Когда в качестве стороны договора выступает простой человек, то в акте на передачу жилья приводится его полное имя, а также индивидуальные сведения из паспорта и адрес прописки.
2. Сведения об объекте жилой недвижимости. В том числе: название, адрес месторасположения, площадь, число комнат, состояние жилплощади, перечень имеющихся коммуникаций, реестр недочетов и дефектов, выявленных в ходе осмотра жилплощади, состояние элементов/предметов интерьера (например, отделка потолка, стен и пола, качество дверей, окон и т.д.). Здесь также может быть указана итоговая договорная стоимость квартиры.
3. Сведения о документации, которая передается вместе с квартирой (например, технический паспорт).
4. Доля продаваемого/сдающегося в аренду имущественного объекта (если реализуется часть жилплощади). Также важно отметить то, что хозяева других долей не имеют претензии к сделке купли-продажи.
5. Сведения о том, что прежний собственник оплатил все счета за коммунальные услуги.
6. Свидетельство того, что обязательства по контракту купли-продажи/аренды выполнены соответствующим образом.

Кроме этого, в акте можно упомянуть о том, что он сформирован в количестве двух-трех экземпляров, где каждый из них имеет равную юридическую силу. В финальной части документа должны стоять подписи участников сделки.

Нюансы составления на жилье в новостройке

Вопросом подготовки передаточного акта на жилплощадь в новом доме занимается компания-застройщик. Данная бумага является одним из приложений к контракту долевого участия в строительстве. Акт приема-передачи недвижимости входит в перечень обязательных документов, позволяющих зарегистрировать право собственности на новую квартиру.

После того как покупатель подпишет акт приема-передачи на жилплощадь в новостройке, он тем самым подтвердит факт того, что компания-застройщик выполнила все свои обязательства и сдала квартиру в надлежащем виде. С этого момента дольщик принимает на себя обязанность по оплате коммунальных платежей за жилье (которое еще не оформлено в собственность).

Лицо, принимающее у компании-застройщика жилплощадь, должно перечислить в приемочном акте все свои замечания к качеству принимаемых квадратных метров. Данный список может быть представлен на специальном «Смотровом листе» или же непосредственно в тексте акта приема-передачи. После этого компания-застройщик должна ликвидировать выявленные недоделки и дефекты, компенсировать их материально или решить вопрос альтернативным образом.

Обычно документ составляется в количестве трех экземпляров:

• первый – для компании-застройщика;
• второй – для лица, купившего квартиру;
• третий – передается в Управление федеральной регистрационной службы в составе пакета бумаг для регистрации права собственности ее новым владельцем.

Акт приема-передачи на вторичное жилье

Если сделка купли-продажи жилой недвижимости на вторичном рынке не была окончена путем подписания передаточного акта, то с юридической точки зрения она считается незакрытой. Если говорить о том, чем отличается акт приема-передачи квартиры, купленной у компании-застройщика, от аналогичного документа на жилплощадь, купленную на вторичном рынке, то можно сказать, что они практически идентичны.

Ключевая разница состоит в том, что во втором случае производится перечисление тех материальных ценностей, которые были переданы вместе с объектом недвижимости (например, мебель, бытовая техника и пр.). Также передаточный акт на вторичное жилье не предусматривает оформления смотрового листа и составления списка претензий по качеству квартиры. Его главное предназначение – это удостоверение факта передачи квартиры новому хозяину в том состоянии, которое ранее было оговорено в контракте купли-продажи.

Данный акт, как правило, подписывается после визуальной проверки состояния жилплощади. На данном этапе важно убедиться в том, что квартира не сгорела, не была испорчена и пр., а также старый владелец оплатил все счета по «коммуналке», за связь и т.п. Иначе вся ответственность по данным расходам ляжет на нового хозяина жилья.

Если вторичное жилье покупается при помощи ипотечного кредита, то данный документ подготавливается в количестве трех экземпляров:

• первая копия остается у продавца;
• вторая передается в руки покупателю;
• третья копия передается в финансово-кредитное учреждение, которое предоставило долгосрочный заем.

Для того чтобы разобраться с вопросом, как грамотно составить акт приема-передачи жилой недвижимости со вторичного рынка, вы можете ознакомиться с образцом акта.