Типовой договор аренды квартиры: образец и бланк

Довольно распространенный случай в жизни любого человека — это необходимость снять квартиру для временного проживания. Она может быть продиктована переездом к новому месту жительства или проживанием на съемной квартире, пока идет ремонт, длительной командировкой в другой регион, обучением в учебном заведении, если не предоставляется общежитие и многими другими причинами. Во всех перечисленных случаях подавляющее большинство арендаторов не утруждают себя работой с документами и договор аренды квартиры не оформляют, что в последующем заканчивается долгими судебными процессами с нулевыми результатами.

Как правило, в этих (или иных других) случаях люди действуют по стандартным годами наработанным методам:

• снимают жилье у друзей или знакомых;
• самостоятельно ищут доступную для аренды квартиру через объявления на тумбах в общественных местах или через интернет;
• нанимают специалиста (риелтора), который исходя из желаний и возможностей клиента подбирает несколько вариантов квартир.

Вариант с арендой жилья у родственников и знакомых в данной статье рассматриваться не будет, хотя зачастую и он несет для арендатора определенные риски, а вот на остальных пунктах остановимся подробнее.

Самостоятельный поиск жилья

При самостоятельном поиске жилья будущий арендатор, как правило, ориентируется на «громкость» объявления о сдаче квартиры, цену ее аренды и фактическое местонахождение. Чем достаточно часто и пользуются мошенники, предлагающие вполне хорошие квартиры в престижных районах за умеренную цену. Сразу оговоримся, что степень риска нарваться на мошенника при поиске объявлений в газетах, общественных местах и сети интернет примерно одинакова.

Довольно распространенный случай, когда человек, не являющийся собственником жилого помещения и сам снявший квартиру без документального оформления, многократно пересдает ее, причем иногда нескольким семьям одновременно (конечно же, предварительно взяв с каждой предоплату на несколько месяцев вперед). Отсутствие в этом случае договора аренды жилого помещения практически со стопроцентной вероятностью гарантирует потерю выплаченных заранее денег и нервное потрясение.

Услуги риелторов

Риелтор – человек (должностное лицо), работающее самостоятельно или в штате предоставляющей риэлтерские услуги компании. За оговоренную в прейскуранте оплату (как правило, равную половине стоимости месячного проживания), риелтор обязуется предоставить арендатору несколько вариантов сдающихся в аренду квартир, подходящих под его условия. При этом риелтор гарантирует прозрачность сделки и достоверность предоставляемых обеим сторонам документов.

Казалось бы, идеальный вариант, совмещающий в себе чистоту сделки и сокращение времени на поиск квартиры. Но и в этом случае риск попасть под влияние недобросовестного агента или, что хуже, «черного риелтора» достаточно велик.

Черными риелторами называют людей, втирающихся в доверие граждан под видом предлагающих услуги посредничества должностных лиц с последующей реализацией одной из множества мошеннических схем.

Одной из таких схем может быть ситуация, когда лжериелтор «находит» по заданию клиента хорошую квартиру в престижном районе города, находящуюся вблизи всех необходимых объектов инфраструктуры и при этом за цену на порядок ниже среднестатистической. Далее мошенник показывает квартиру и, как бы невзначай упоминая, что претендентов на помещение у него хватает, просит заплатить деньги за аренду вперед с последующим документальным оформлением через пару дней. Конечно же, через пару дней такой риелтор на связь уже не выходит, а вот у арендаторов появляется человек, предоставляющий документы на право собственности, и в ультимативной форме требует освободить помещение.

В идеальном случае арендатор должен осматривать квартиру в присутствии арендодателя (владельца) и риелтора.  Фактически чаще всего происходит так, что арендатор общается только с агентом риэлтерской организации. Чтобы убедиться в чистоте сделки, риелтор должен представить, как минимум, два документа:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• заверенную печатью организации, предоставляющей услуги, доверенность на право представлять интересы арендодателя при заключении сделок аренды/найма. Сверка паспортных данных сотрудника агентства недвижимости с данными, указанными в доверенности, обязательна.

Документальное оформление найма (аренды) квартиры

Для начала определимся с правильной расстановкой терминов. Специалисты определяют четкое разграничение понятий аренда и наем.

Наймом называется передача квартиры одним физическим лицом другому во временное пользование (проживание, использование под склад и т.д.) на условиях материального стимулирования. Для документального подтверждения составляется договор найма жилого помещения, он может быть в свободной форме и регистрации в органах Государственной власти не требует, в юридическую силу вступает с момента подписания обеими сторонами.

В свою очередь, договор аренды жилого помещения заключается практически на тех же условиях, что и наем, но с двумя отличиями — хотя бы одной из сторон является юридическое лицо и договор аренды в обязательном порядке подлежит регистрации.

Договор аренды составляется, как правило, более скрупулезно, и в нем учитываются намного больше факторов эксплуатации жилья, чем в договоре найма. Но практика показывает, что при оформлении договора найма следует уделять больше внимания деталям. В дальнейшем потраченное на грамотное составление договора время многократно выручит потенциального арендатора в спорных ситуациях.

В интернете можно найти множество типовых форм договоров найма жилого помещения, но они не являются догмой и несут лишь информационных характер структуры документа. Каждый конкретный случай найма/аренды квартиры отличается массой нюансов, исходящих из требований обеих сторон.

Разберем структуру типового договора и наиболее важные пункты, которые следует в нем указать.

Структура типового договора найма/аренды квартиры

Для того чтобы в процессе найма/аренды квартиры избежать неприятных ситуаций или минимизировать их последствия, нужно потратить совсем немного времени для детализации письменного договора. Вне зависимости от личных отношений сторон в нем необходимо отразить:

1. Данные, позволяющие однозначно идентифицировать участников договора, – паспортные данные, реквизиты иных документов, удостоверяющих личности сторон, фактические адреса проживания и адреса по прописке.
2. Фактический адрес местонахождения сдаваемой квартиры, общую и жилую площадь, этаж, принадлежность – назначение помещения, если речь идет о частном доме, то размер участка, на котором он находится.
3. Временной интервал, на который снимается/арендуется квартира, стоимость аренды и порядок оплаты (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), передан ли арендодателю задаток и в каком размере, разграничение оплаты коммунальных и общедомовых услуг.
4. Срок, на который предоставляется квартира, этот же срок будет являться официальным сроком действия договора.
5. Варианты расторжения договора с выплатой неустойки или без таковой.
6. Ответственность сторон – варианты дальнейших действий каждой из сторон при невыполнении одной из них пунктов (условий) настоящего договора.
7. Сумму залогового депозита (страховка арендодателя в денежном эквиваленте на случай порчи арендатором имущества или наличия долгов по коммунальным услугам на день сдачи квартиры) и условия его возврата. Арендатору для предотвращения спорных ситуаций также следует истребовать с арендодателя квитанции об оплате коммунальных услуг за предыдущие месяцы.
8. Подробную опись находящегося в помещении имущества.
9. Действия непреодолимой силы – отражается порядок взаиморасчетов сторон при вмешательстве непредвиденных ситуаций, повлиять на которые либо просчитать заранее невозможно (аварии, боевые действия, стихийные бедствия и т.д.).
10. Прочие условия – желательно досконально отразить в этом пункте как можно больше условий проживания и использования квартиры – содержание домашних животных, курение, право пользования бытовой техникой (если да, то какой с указанием заводских номеров), порядок посещения владельцем для контроля соблюдения пожарной безопасности (дни недели, числа месяца, временной интервал), выполнение операций текущего ремонта помещения и порядок расчета по таким операциям; если квартира уже меблирована, то состояние мебели и наличие визуальных недостатков (царапин, скол, трещин и т.д.).

Система налогообложения

В Российской Федерации налогообложению подвержены все лица, получающие доход с какой-либо деятельности. Передача недвижимости в пользование третьим лицам по договору найма или аренды не является исключением. Арендодатель в этом случае обязан заплатить налог в размере 13% от суммы, полученной с арендатора. Если арендодателем выступает индивидуальный предприниматель с упрощенной системой налогообложения, налог составит всего 6%.

Арендатор от налогов освобожден. Здесь есть один нюанс: недобросовестные арендодатели с целью сокрытия доходов и, как следствие, ухода от выплаты налоговой ставки, предлагают арендатору договор аренды/найма не заключать. Но при этом заключить договор передачи квартиры в безвозмездное пользование.

По структуре содержания такое соглашение не сильно отличается от предыдущих, только отсутствием твердой суммы арендной платы. На первый взгляд, ничего страшного, основные пункты договора все равно присутствуют: и ответственность сторон, и временной интервал действия договора. Но в этом случае вся ответственность за уплату налога — финансовая и гражданско-административная — ложится на арендатора как на лицо, получившее доход в форме безвозмездного проживания (или осуществления какой-либо деятельности) в квартире.

Заключение

Аренда квартиры, особенно на долгий (более одного года) срок — очень ответственное мероприятие, которое требует серьезного подхода к документальному оформлению сделки. Наиболее безопасным способом найти и снять квартиру является обращение в агентство недвижимости. Если опыта нет и никто из знакомых не может посоветовать надежного посредника, следует почитать отзывы об агентстве в сети интернет. Не оплачивать услуги риелтора (как правило, их оплачивает арендатор, сумма варьируется от 15 до 50 % от арендной платы в зависимости от региона и спроса на конкретную квартиру) до заключения сделки с владельцем. Настораживать должны как слишком низкая цена аренды, озвучиваемая агентом, так и настойчивость в вопросе оплаты его услуг до заключения договора.

На договор с агентством недвижимости тоже следует обратить внимание. Если в нем прописано, что агентство предоставляет лишь информационную поддержку арендатора в выборе квартиры, причем поддержка эта имеет сроки, в данное агентство не стоит обращаться. Скорее всего, получив оплату услуг и предоставив несколько «левых» адресов, сотрудники агентства перестанут выходить на связь.