Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами

Чаще всего на начальном этапе создания собственного бизнеса возникает необходимость в небольшом помещении для его регистрации и организации работы. Обычно требуются небольшие площади, а бюджет для аренды ограничен. В подобной ситуации на выручку начинающим бизнесменам приходит субаренда. Далее рассмотрим подробнее, что такое субаренда нежилого помещения и как правильно заключить договор между юридическими лицами.

Различия между арендой и субарендой

Субарендой считается правовая сделка, предполагающая сдачу третьим лицам уже переданного в наем имущества, а арендатор принимает на себя роль арендодателя. Такая сделка является полностью законной. Ее условия оговариваются в Гражданском Кодексе РФ. В статье 615 говорится: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование…»

При этом, учитывая существование основного договора найма с собственником имущества, такой вариант сделки имеет ряд особенностей. Их желательно учитывать, заключая договор, чтобы в дальнейшем не столкнуться с ситуациями потери не только арендуемого помещения, но и понесенных материальных затрат. Для защиты от таких ситуаций составление договора стоит начинать с выяснения рассмотренных далее вопросов.

С чего начать

Главное в такой сделке – определить, насколько она станет безопасна и правомерна. Для этого надо ознакомиться с договором аренды и получить информацию:

1. Предусмотрена ли возможность субаренды в уже действующем договоре. Отношение владельца нежилых помещений к возможности сдачи их в поднаем. Если пункта, оговаривающего этот момент в договоре нет, то предложить арендатору оформить согласие собственника, как дополнительное соглашение или специальное письмо о согласии.
2. Выяснить назначение сдаваемых помещений. Это поможет избежать неприятностей от их нецелевого использования. В этом поможет ознакомление с техническим паспортом помещений.
3. Особое внимание желательно уделить соответствию срока окончания аренды, поскольку с ним прекращает действовать и договор субаренды.

Существующие риски

Даже при внимательном изучении договора аренды и технического паспорта субаренда будет сопровождаться определенными рисками, среди которых:

1. Всегда сохраняется риск, что собственник помещений отзовет свое согласие. Для этого у него есть законное право, и суды становятся на его защиту.
2. Трудности с получением регистрации, если по данному адресу уже зарегистрировано много компаний, также арендующих помещения. Чтобы снизить этот риск, лучше поинтересоваться заранее о количестве юридических лиц, имеющих регистрацию в сдаваемом помещении.
3. Жесткие условия договора аренды, автоматически переносимые на субаренду, в том числе штрафы, неустойки, обязанность выполнения дорогостоящего ремонта и др. Минимизировать эти риски можно доскональным изучением имеющегося договора аренды на предмет подготовки соответствующих пунктов, конкретизирующих участие субарендатора в исполнении этих условий.
4. Досрочное прерывание договора аренды ведет к аннулированию договора субаренды. Для снижения риска такой ситуации лучше предусмотреть в возможность составления договора напрямую с собственником помещений, когда субаренда невозможна.

Составление договора

Важность тщательно и подробно составленного договора трудно переоценить. В случае поднайма необходимо учесть и особенности его соответствия основному договору найма. Несмотря на то, что к его составлению нет жестких требований и существуют типовые образцы бланков таких соглашений, поэтапное изучение и привязка к реальным условиям каждого раздела может стать залогом спокойной будущей деятельности.

По своему содержанию типовой договор поднайма аналогичен договору найма нежилых помещений. Каждый раздел потребует более детальной проработки, ориентированной на основной договор и специфику субаренды. Такой подход поможет в дальнейшем избежать конфликтов и судебных разбирательств. Рассмотрим, на чем стоит заострить внимание, составляя договор субаренды.

В разделе «Предмет договора»:

• должны быть подробно описаны все сдаваемые помещения с оборудованием, их назначение, оснащение и состояние;
• дата окончания договора указывается не сроком действия, а с уточнением конкретной календарной даты, чтобы она укладывалась в срок уже работающего договора аренды;
• включить безоговорочное согласие владельца помещения, оформленное письмом или в виде дополнительного соглашения.

Раздел «Условия оплаты»:

• предусмотреть сроки и периодичность проведения оплаты в соответствии с условиями, представленными в договоре аренды;
• оговорить условия распределения затрат на содержание и обслуживание взятого в наем имущества (услуги коммунальные, связь, необходимый ремонт, содержание общих с другими субарендаторами территорий и др.);
• уточнить распределение возможных штрафов и неустоек, дополнительных платежей, определенных договором найма.

Раздел «Обязанности сторон»:

• оговорить все обязательства арендодателя перед собственником помещения, включенные в договор найма и участие субарендатора в их исполнении;
• внести пункт, обязывающий арендатора своевременно ставить в известность субарендатора о желании собственника отозвать разрешение на субаренду.

В раздел «Прочие условия» необходимо включить пункт о возможности заключения договора найма непосредственно с владельцем помещений при досрочном прекращении договора поднайма по вине арендодателя.