Что такое сервитут на земельный участок: практика применения

Каждый человек имеет определенные права. Это, прежде всего, общие, гарантированные конституцией или законами, в том числе и право на частную собственность. Порой право одного человека или группы людей может нарушать право другого человека. В таком конфликте необходим поиск решения, которое минимизирует ущемление прав каждого из участников. Именно для поиска такого решения и было введено понятие сервитута. Наиболее часто применяется сервитут на земельный участок. Он объясняется невозможностью обеспечить равный доступ к каждому участку, расположению источников воды, проходы и прогоны для животных.

История возникновения

Понятие сервитута пришло из Римского права, уже тогда приходилось находить компромисс, чтобы обеспечить реализацию прав одних граждан за счет небольшого ущемления в правах других. Латинское слово «servitus» переводится как обязанность, повинность, обязательство и даже рабство.

Пришедшее из Римского права понятие сервитута сохранило свое значение и сейчас. По сути это узаконенное право частичного пользования чужой собственностью, для того чтобы реализовать свои права. Собственник при этом ограничивается в правах добровольно, а порой и по решению суда, когда нет иного способа разрешения проблемы.

Где применяется

Уже упоминалось частое использование сервитута в отношении земельной собственности. Объясняется это тем, что частная собственность на землю затрагивает интересы многих людей, которым для обеспечения жизни и ведения хозяйственной деятельности нужно пасти скот, перегонять его к источникам воды, попадать к своим участкам и домам. Такое перемещение может проходить по частной территории, что нарушает права собственности владельца земли.

Чтобы было понятно, можно привести пример знакомой многим ситуации. Когда существующий, например, дачный участок, принадлежащий одной семье, делят на два участка, один из которых продается. В результате деления получается, что пройти к одному из участков можно только через второй. Когда на участке жила одна семья, вопрос прохода не стоял. Но постоянное хождение посторонних людей не всем нравится. Это обстоятельство и ставит вопрос о применении ограничения права собственника второго участка, то есть сервитута для созданий нормальных жизненных условий на первом.

В реальной жизни мы часто нарушаем права собственности, замечая это лишь тогда, когда собственник высказывает недовольство. Например, улицу после дождя залило, и чтобы попасть домой, можно пройти через дворы. Или пройти на пляж по короткой дороге через территорию санатория.

Поэтому это понятие не ограничено земельными отношениями, применяется оно и для водных или лесных ресурсов. Все правила применения  сервитута в России  определены ГК РФ, а для отраслевых разновидностей отражены в соответствующих кодексах:

• Гражданский кодекс — ст.274;
• Земельный кодекс – ст.23;
• Лесной кодекс – ст.21;
• Водный кодекс – ст.43,44.

Виды

Классификация сервитута, кроме отраслевых признаков, происходит по времени и по составу лиц, получающих право пользования чужой собственностью. По этим критериям классификация земельного сервитута выглядит следующим образом.

По времени:

1. Срочный. Применяется в случаях организации каких-либо работ (прокладка коммуникаций, строительство дорог, ликвидация чрезвычайных ситуаций и т.д.) и имеет ограниченный срок действия до окончания ведения работ.
2. Постоянный. Оформляется как договор без указания срока действия. Применяется в случае, когда нет возможности определить временные границы необходимости в сервитуте. Такими вариантами могут  быть: перегон животных на пастбища или к водопою, доступ к  земельным участкам, общественным пляжам или водоемам.
3. Встречается вариант постоянно-временного. Такое случается, когда пользование чужим земельным участком осуществляется не постоянно, а периодами (весенний разлив, непостоянное проживание и т.д.), но происходит это на протяжении многих лет.

По степени доступности:

1. Частный. Чаще всего используется при невозможности обойтись без проходов или проездов по чужому участку. Он касается только тех лиц, которые проживают на недоступном участке, и ограничен по количеству и составу. Этот вид требует более тщательного рассмотрения, чтобы ограничения прав на собственность были минимальны.
2. Публичный. Такой вид не имеет ограничений в количестве людей, пользующихся возможностями сервитута.  Оформляется нормативными актами  либо решениями государственных органов. Направлен на решение задач по обеспечению населения необходимыми для жизнедеятельности правами. Либо выполнение работ для развития инфраструктуры региона. Часто такие ограничения носят временный характер и связаны с земельными работами, проведениями исследований, раскопок и другой деятельностью государства. Список  ситуаций для введения публичного сервитута приводится в Земельном кодексе. Там же говорится о проведении общественных слушаний и принятии решения на основе результатов таких слушаний.

Порядок оформления

Сервитут – мера вынужденная, поэтому принятие данного правового решения требует серьезного подхода и досконального изучения. Когда речь идет об ограничении прав собственника, то государство принимает все возможные меры  по сведению ущерба и убытков собственника к минимуму.  В число таких мер входит материальная компенсация, а порой и предоставление других равноценных  земельных участков.

Оформление сервитута — процедура для участников соглашения не всегда простая и требует тщательной подготовки. Сервитут признается действующим лишь после получения  государственного регистрационного номера. Для этого существует следующий порядок:

1. Как предварительный этап рассматривается соглашение между участниками сторон. Порой необходимость оформления сервитута на этом этапе отпадает. Но, если она есть, то рано или поздно его оформление может потребоваться вновь.
2. Если обе стороны решили закрепить свои договоренности документально, то между ними заключается соглашение о сервитуте, где указывается причина установления, оговариваются условия ограничения прав, в том числе и компенсация.
3. Заполнение типового образца заявления от собственника земли. Допустимо заполнение заявления стороной, заинтересованной в ограничении. Заявление подается при наличии удостоверяющих личность документов.
4. К заявлению прикладывается подписанное сторонами соглашение. В случае, когда стороны не смогли найти совместное решение, вопрос о сервитуте решается в судебном порядке и вместо соглашения используется судебное решение.
5. Предоставляются документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, план участка с разметкой.

После рассмотрения экспертами и определения отчуждаемого участка сервитут проходит регистрацию в ЕГРН. Прохождение регистрации фиксирует обременение участка. Необходимо отметить, что право сервитута сохраняется при переходе участка к другому владельцу.

Отмена

Основными причинами прекращения действия сервитута считаются:

1. Истечение срока действия, отмена при этом происходит автоматически.
2. Возникновение обстоятельств, отменяющих необходимость использования ограничений. Таковыми могут быть, например, выкуп соседнего участка, появление других возможностей доступа, исчезновение участка и др.
3. Если обе стороны изъявляют желание прекратить действие договора.
4. Если собственник приводит доказательства, что целевое использование земли после введения обременения невозможно, он вправе требовать его выкупа или замены.

Несколько слов о судебном разбирательстве по исковым заявлениям о сервитуте.  Для получения положительного решения суда истцу (заявителю о необходимости сервитута) необходимо представить веские доказательства невозможности обеспечить условия его жизни, кроме как использованием чужой собственности.  Суд будет вправе обратиться к экспертам для детального изучения, которые помогут найти оптимальное решение, а та же предложат соразмерную компенсацию собственнику земли. Судебное разбирательство — крайняя мера, поэтому в интересах сторон искать возможности принять взаимовыгодные условия соглашения.