Как взять квартиру в ипотеку: особенности кредитования

Для многих ипотека — это единственный шанс купить долгожданные квадратные метры. В России уже более 4,5 миллионов людей приобрели недвижимость в собственность, взяв долгосрочный банковский заем, при этом спрос на ипотечные кредиты не падает. Это связано с тем, что большое число граждан не имеют возможности купить себе жилье на имеющиеся у них накопления, но могут постепенно, в течение длительного времени, возвращать долг. Люди, рассматривающие возможность взять кредит в будущем, должны разобраться в ключевых понятиях, механизме работы данного типа займа, его плюсах и минусах, особенностях получения и выбора оптимального предложения, а также прочих вопросах.

Понятие ипотеки

Ипотека – это разновидность денежного займа, который расходуется на приобретение заранее оговоренного с кредитной организацией жилища/помещения. Купленный объект недвижимости выступает в качестве обеспечения по оформленному долгосрочному кредитному контракту.

Объектом ипотечного соглашения может выступать:

• жилая недвижимость (например, частный дом с земельным участком или без него, квартира, таунхаус);
• нежилая недвижимость (например, офис, склад, торговое/производственное помещение).

Сегодня в России наибольшим спросом пользуются кредиты на приобретение жилья. Это объясняется тем, что большая часть населения страны нуждается в улучшении условий своего проживания, расширении жилплощади или крыше над головой (например, молодые семьи), но не в состоянии купить недвижимость на собственные средства.

Особенности ипотечной сделки:

• в соглашении четко фиксируется целевое назначение выдаваемых денежных средств;
• предусмотрен продолжительный период кредитования (может достигать тридцати лет);
• умеренная стоимость заемных средств (по сравнению, например, с такими кредитными продуктами, как потребительский кредит);
• приобретаемый объект недвижимости выступает в роли залога по ипотечному контракту.

Поскольку размер ипотечного кредита весьма значительный, а срок возврата – длительный, к заемщику предъявляются следующие ключевые требования:

• возраст (обычно от 18 до 65 лет);
• высокая платежеспособность;
• хорошая кредитная история;
• стабильная занятость.

Законодательная база

Основным документом, регламентирующим отношения кредитора и заемщика, является закон России под номером 102 и названием «Об ипотеке».

При этом также важно познакомиться с:

• гражданским законодательством в сфере жилищного кредитования;
• законом 218 «О госрегистрации недвижимости», «О кредитных историях»;
• российским жилищным кодексом;
• профильными законодательными актами органов местного самоуправления.

В законе о залоге недвижимости (ипотеке) устанавливаются:

• основания возникновения ипотеки;
• принципы заключения кредитного соглашения и его регистрации;
• права участников сделки;
• обязанности участников сделки;
• особенности ипотеки разных видов недвижимости и пр.

Как работает ипотека

Чтобы разобраться в том, как купить квартиру (или другой объект недвижимости) по ипотеке, необходимо понять практический механизм работы жилищного кредита. Перечисленные ниже основные положения позволяют понять, с чего начать действовать потенциальному заемщику:

1. Клиент, подобравший для покупки объект недвижимости, заключает с его продавцом предварительный договор купли-продажи. В нем прописываются базовые условия, способ оплаты и сроки сделки.
2. Далее заемщик изучает предложения банков по ипотечному кредиту и выбирает наиболее оптимальную для себя программу и банк.
3. Клиент подготавливает требуемые документы и подает заявку в банк. Для этого можно воспользоваться Интернетом, так как у большинства финансово-кредитных организаций есть свой веб-сайт, на котором предусмотрена функция отправки онлайн-обращений.
4. Если заявка одобрена, то кредитор заключает с претендентом на ипотеку специальный контракт.
5. Заемщик переводит первоначальный взнос на счет продавца недвижимости.
6. Между покупателем и продавцом оформляется сделка, которая подлежит обязательной регистрации. Таким образом, на предмет контракта накладывается обременение.
7. Финансово-кредитное учреждение переводит недостающую часть от цены покупки на банковский счет продавца.

При выборе объекта недвижимости следует учесть ниже представленные критерии отбора:

• соответствие помещения требованиям банка;
• цена;
• готовность собственника продать объект недвижимости по «полной стоимости» (критерий актуален, если покупается квартира в новостройке или у хозяина, владеющего ею менее трех лет);
• месторасположение;
• инфраструктура;
• площадь;
• этаж;
• качество ремонта;
• соседи и пр.

Выбрав несколько подходящих вариантов, нужно позвонить продавцам и уточнить у них ключевые параметры, касающиеся объекта продажи. Посещать следует только те квартиры/помещения, которые максимально соответствуют потребностям покупателя. Многие люди обращаются за помощью к профессиональным риэлторам для подбора жилья и сопровождения сделки.

При подборе ипотечного кредита нужно учесть то, что банки предлагают различные проекты, например:

• ориентированные на молодые семьи;
• с реализацией материнского капитал;
• ориентированные на военнослужащих;
• помогающие решить жилищный вопрос нуждающимся категориям россиян;
• ориентированные на многодетные семьи;
• предусматривающие помощь в приобретении недорогих деревянных домов в небольших населенных пунктах;
• ориентированные на граждан без российского гражданства;
• помогающие предпринимателям приобрести коммерческую недвижимость и пр.

На ставку по ипотеке влияют следующие факторы:

1. Срок кредитования. Чем он меньше, тем ниже процентная ставка. Так как длительный период возврата долга сопряжен с большими рисками для финансово-кредитного учреждения.
2. Размер предоплаты. Если она отсутствует или находится на минимальном уровне, то цена кредита будет выше.
3. Валюта займа.
4. Надежность заемщика. От того, какой доход он получает ежемесячно, как часто менял место работы, какая у него семья, кредитная история и пр. зависит то, какую ставку по кредиту ему предложит банк.

Поскольку жилплощадь выступает в качестве залога по сделке, между банком и заемщиком действуют следующие ограничения:

• ее нельзя перепродать без согласия банка;
• ее нельзя обменять без разрешения банка;
• ее нельзя подарить без одобрения банка;
• может быть наложен запрет на организацию перепланировки помещения, его ремонта (так как эти действия могут привести к снижению ликвидности данного имущества).

После полного расчета с банком (выплаты основного долга, процентов, комиссий, штрафов/пеней) перечисленные обременения с жилплощади снимаются (данная процедура оформляется в Регпалате/МФЦ).

Особенности возврата жилищного займа

После того как будет произведен полный расчет с продавцом, заемщик обязан приступить к выплате суммы долга в соответствии с ранее установленным графиком платежей. Погашение займа происходит ежемесячно путем перечисления банку сумм (в том числе процентов), размер которых также прописан в плане-графике.

Нюансы, возникающие при оплате ипотеки:

1. Максимально допустимый период просрочки – пять дней. Она не отражается на кредитной истории заемщика.
2. Если клиент планирует досрочно погасить кредит, то здесь возможны свои «подводные камни». В некоторых банках это можно сделать только через месяц после подачи заявления. А проценты будут рассчитаны к моменту фактического внесения средств. А вот назначать какие-либо штрафы за досрочное погашение российское законодательство запрещает.
3. Если в период погашения ипотечного кредита в стране произойдет дефолт (падение курса рубля), то это не означает, что погашать задолженность будет легче. На такой случай некоторые финансово-кредитные организации прописывают в ипотечных контрактах право на изменение величины процентной ставки при возникновении непредвиденных обстоятельств (например, дефолта). Важно понимать, что в условиях экономического кризиса будет тяжелее своевременно вносить суммы в счет погашения жилищного займа.

Сильные и слабые стороны ипотеки

Ключевые достоинства ипотечного кредита:

1. После оформления кредитного договора заемщик получает в свое пользование объект недвижимости практически сразу. Останется только зарегистрировать сделку и можно будет эксплуатировать купленное помещение по назначению.
2. Минимальный риск попасть на недобросовестного покупателя. Сотрудники кредитной организации тщательно проверяют юридическую чистоту недвижимости (наличие обременений и т.п.) еще на стадии изучения заявки от потенциального клиента.
3. За счет того, что заем является «длинным», постепенная выплата долга небольшими частями доступна широкому кругу людей. Большое число семей успешно погашает ипотеку, не ущемляя себя в еде, одежде, развлечениях, отдыхе, расходах на детей и пр.
4. Широкий спектр ипотечных программ и числа финансово-кредитных организаций их предлагающих. Таким образом можно выбрать максимально выгодные условия кредитования.
5. За заемщиком остается право на налоговый имущественный вычет от стоимости приобретаемого жилья и процентов, уплаченных банку.
6. Обычно для получения данного кредита банки не требуют поручителей, так как залог компенсирует его возможные риски.

Ключевые недостатки ипотечного кредита:

1. Права заемщика на жилплощадь серьезно ограниченны. Все действия, производимые с залоговой недвижимостью, оговариваются с кредитором и требуют его одобрения.
2. Присутствует риск того, что помещение будет потеряно ввиду неисполнения обозначенных контрактом обязательств. Возникновение длительных/частых просрочек, а также начисление пеней, могут стать основанием для обращения банка в суд. В результате судебного разбирательства залог может быть взыскан в счет погашения долга.
3. Значительная переплата денежных средств за объект недвижимости. Начальная сумма займа может увеличиться в несколько раз (большая переплата возникает при максимально длинном сроке кредитования).
4. Возникновение дополнительных расходов: на оценку жилплощади; страховку; оформление сделки; консалтинговые услуги; услуги нотариуса и пр.
5. Строгие требования к соискателям ипотечного кредита и покупаемой недвижимости.
6. Практически всегда требуется внесение первоначального взноса (или за счет собственных средств, или путем оформления дополнительного займа). Его минимальный размер может достигать 15 процентов от стоимости помещения.
7. Наличие психологического дискомфорта у должника из-за понимания того, что деньги нужно возвращать банку в течение многих лет.

На что обратить внимание при выборе ипотечного кредита

Рекомендации по выбору ипотеки:

1. Первоначально следует определиться с типом покупаемой жилплощади. Это может быть помещение в новостройке или из фонда вторичного жилья.
2. Нужно провести сравнительный анализ предложений разных банков. Оптимально рассмотреть пять-семь вариантов.
3. Следует найти онлайн-калькулятор по расчету ипотеки. Это позволит получить общее представление о величине регулярных платежей и размере переплаты при заданных параметрах. Здесь можно наглядно увидеть, сколько составит переплата при кредите, взятом, например, на 10 лет и 20 лет.
4. В ходе выбора подходящей финансово-кредитной организации важно уделить внимание не только цене кредита, но и ознакомиться с комиссионными сборами за разные услуги/операции, предлагаемыми опциями и скидками банка/строительной компании (например, при покупке квартиры в новостройке). Также необходимо найти отзывы клиентов о данном банке, прочитать его историю, посмотреть отчеты и рейтинг.
5. Важно изучить требования банка к объекту ипотечной сделки. Они должны соответствовать тому жилью, которое хочет купить соискатель долгосрочного займа.
6. Сбором справок и документов нужно заняться заблаговременно, а не оставлять на последний момент. Так как продавец может не согласиться ждать и продаст помещение другому покупателю.
7. Далее следует определить период кредитования, за который заемщик сможет вернуть долг, и сумму для начального взноса (не рекомендуется брать еще один заем). Чем больше она будет, тем на меньший срок можно оформить кредитный контракт. От этого параметра также зависит объем переплаты.
8. Если есть возможность выбора схемы погашения кредита, то лучше остановиться на стандартной, а не аннуитетной. В первом случае размер выплат постепенно уменьшается, а во втором он неизменен на протяжение всего срока погашения ипотеки (здесь возникает максимальная сумма переплат). В то же время при такой схеме первые платежи будут весьма высоки.
9. Определяя размер суммы кредита, следует учесть стоимость страховки и прочих расходов, связанных с оформлением сделки.
10. Перед подписанием ипотечного контракта нужно его тщательно изучить.

Кроме всего вышеперечисленного, клиент банка должен правильно выбрать валюту жилищного кредита.

Возможно три варианта:

• российские рубли;
• доллары США;
• евро.

Для ипотеки в отечественных рублях долгое время было характерно то, что цена такого займа была заметно выше, нежели чем в альтернативных валютах. По этой причине раньше многие люди оформляли кредит на недвижимость в долларах/евро. После двух кризисов, особенно в результате падения курса рубля в 2015 году, огромное количество заемщиков оказалось неспособным платить по обязательствам. Поэтому сейчас очень сложно найти банк, который выдает ипотеку в иностранной валюте, -ведь кредитное учреждение само не заинтересовано в появлении безнадежных долгов. А заемщикам всегда стоит придерживаться простого правила – брать кредит в той же валюте, в которой и получаемый им доход.

Видео

В видеоматериале ведущая рассказывает, как правильно оформить ипотеку и не пожалеть об этом.