Как продать квартиру в ипотеке – инструкция

Человек, купивший жилплощадь в кредит, обязан в течение длительного срока ежемесячно его возвращать небольшими частями, а также выплачивать проценты. В качестве обеспечения по сделке обычно выступает предмет ипотечного контракта. Поэтому должник не имеет права распоряжаться залоговой недвижимостью без предварительного получения разрешения от банка. Далее рассмотрим, как можно законно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, этапы и различные способы реализации этой процедуры.

Причины продажи

В жизни любого человека могут возникнуть непредвиденные события, которые заставят его задуматься о продаже имеющейся квартиры, выступающей залогом у банка по ипотечному контракту. Для того чтобы узнать, можно ли продать конкретную квартиру, находящуюся в ипотеке, лучше всего позвонить в банк, выступающий кредитором, посетить его лично или самостоятельно изучить ранее заключенный ипотечный контракт.

Основания для реализации квартиры с обременением:

требуется увеличение жилплощади (например, планируется переезд в квартиру большего размера);
нет финансовой возможности далее выплачивать непогашенную сумму займа и процентов (например, планируется переезд в квартиру меньшего размера);
развод супругов, которые будучи в браке оформили ипотеку и еще ее не погасили;
смена места проживания (например, переезд в другой населенный пункт из-за перевода по работе);
сбыт жилого помещения с коммерческой целью (например, из-за роста рыночной цены).

Основные опасения продавца недвижимости, которая находится в залоге по ипотечному контракту:

не будут получены денежные средства от продажи;
понадобится длительное время на оформление сделки и сбор всех бумаг;
покупатель откажется от покупки жилплощади, когда узнает, что на нее наложено обременение.

Варианты сбыта ипотечных квадратных метров

Продажа жилья, купленного в кредит, который не погашен в полном объеме, возможна только с согласия организации-кредитора. Если вдруг заемщик тайком от банка решит реализовать квартиру с обременением, найдет покупателя и оформит контракт на продажу, то такая сделка будет остановлена. Данные о залоге отображаются в Росреестре, поэтому договор не будет зарегистрирован и, соответственно, не вступит в силу.

На практике обычно применяются следующие способы продажи:

с досрочным покрытием долга продавцом;
через банк;
с покрытием долга в процессе сделки;
реализация долговых обязательств.

Досрочное погашение

В данном случае продавцу ипотечной жилплощади нужно найти покупателя, который согласится выплатить задаток в размере, достаточном для погашения остатка по кредиту. Такой способ реализации является одним из наиболее простых и выгодных для заемщика.

Инструкция:

Уведомление банка-кредитора о желании продать залоговую квартиру. На данном этапе важно обосновать причину реализации недвижимости, она должна быть веской, поскольку финансово-кредитным организациям не выгодно соглашаться на подобные манипуляции (они теряют проценты).
Одобрение банком-кредитором операции купли-продажи залогового имущества.
Поиск претендента на покупку жилья с обременением, который готов рискнуть отдать большую денежную сумму в виде аванса до момента оформления основного соглашения купли-продажи (для покрытия долга заемщика по ипотечному контракту).
Выписка всех людей из продаваемого жилого помещения.
Проведение процедуры по получению аванса, величина которого равна сумме долга продавца перед банком-кредитором. Оформленный договор задатка лучше заверить у нотариуса. В контракте прописывается то, что квартира будет реализована покупателю сразу после снятия с нее статуса залога по ипотечному соглашению. Данная мера позволяет снизить риск мошенничества со стороны собственника недвижимости. Продавец должен написать расписку о получении денег от покупателя.
Посещение продавцом банка-заемщика для погашения долга. В результате сотрудники финансово-кредитной организации выдают документы, удостоверяющие факт полного погашения ипотечного займа по продаваемой жилплощади и снятие с нее обременения.
Ликвидация статуса обременения с реализуемого жилья в регистрационной палате или через МФЦ. Для этого необходимо продавцу и представителю банка-кредитора подать заявку на отмену пока еще официально действующего обременения.
Получение справки из ЕГРН о ликвидации ограничений на действия с квартирой.
Проведение официальной процедуры продажи жилого помещения покупателю. Последовательность действий такая же, как и при реализации обычной квартиры, на которой никогда не было обременений. Сделка регистрируется в Росреестре.
Осуществление расчетов с покупателем (цена квартиры минус аванс).

Ключевые сведения, указываемые в договоре задатка:

размер;
способ произведения расчета с продавцом;
срок продажи жилплощади;
время, которое потребуется банку для снятия обременения с предмета покупки.

Документы, которые нужно иметь при себе для снятия с объекта недвижимости обременения в УРФС/МФЦ:

удостоверения личности всех владельцев;
соглашение о купли-продаже/свидетельство на собственность;
закладная на квартиру по ипотеке;
бумаги, подтверждающие факт погашения долга по жилищному займу.

Реализация при помощи банка

Данный вариант предполагает, что сотрудники банка-кредитора сами ищут лицо, которое готово купить ипотечную квартиру. Однако важно понимать, что в данном случае перед финансово-кредитной организацией стоит только одна задача – вернуть сумму основного долга. Поэтому очень вероятно, что цена реализации недвижимости будет ниже среднерыночной, и заемщик ничего не получит (или очень мало) от ее продажи.

Процедура сбыта жилплощади схожа с первым вариантом с той разницей, что ее организуют сотрудники банка-кредитора, а не сам заемщик.

Уведомление кредитной организации о необходимости продать ипотечную квартиру.
Ожидание того, когда специалисты банка найдут лицо, желающее купить жилплощадь их клиента.
Составление предварительного контракта. Он подписывается продавцом и покупателем, а затем заверяется нотариусом.
Предоставление банком одной/двух депозитных ячеек.
Осуществление расчетов. Для этого стоимость квартиры делится на две доли. Первая – это остаток по ипотеке, его получает банк-кредитор, а вторая – это сумма, которая поступает в распоряжение продавца. Каждая часть денег помещается в свою депозитную ячейку. После заключения сделки банк-кредитор получает доступ к своей ячейке, а продавец к другой.
Проведение расчета с банком-кредитором.
Снятие обременения с реализуемого помещения.
Заключение соглашения о купле-продаже квартиры между ее прежним собственником и покупателем и регистрация сделки.
Получение денег покупателем.

Возврат долга в процессе сделки

В данном случае продавец и покупатель самостоятельно оформляют необходимые документы, снимают обременение и осуществляют другие этапы сделки. Здесь не предполагается участие третьих лиц. При общении продавца с лицом, изъявившем желание купить его недвижимость, важно сразу рассказать о том, что она выступает залогом по ипотечному соглашению с банком.

Инструкция:

Претендент на жилплощадь с обременением обращается к собственнику (банку-кредитору) с желанием ее приобрести.
Специалисты финансово-кредитной организации разрабатывают предварительное соглашение о купле-продаже ипотечного имущества, оно подписывается сторонами сделки и заверяется нотариусом.
Банк подготавливает депозитные ячейки. В одну из которых помещаются деньги для закрытия кредитного контракта с банком, а во вторую – остаток для заемщика.
Банк-кредитор аннулирует ограничения на действия с залоговым жильем и снимает обременение по нему.
Между продавцом и покупателем оформляется сделка купли-продажи, которая регистрируется в УРФС.
Банк-кредитор и заемщик получают доступ к деньгам в своих ячейках.

Реализация долговых обязательств

Это классический вариант, предусматривающий перекредитование. В данном случае человек, имеющий ипотеку, передает свои долговые обязательства третьему лицу. Обычно на такой вариант соглашаются те люди, которые не располагают денежной суммой, позволяющей погасить заем перед банком-кредитором в полном объеме, и все равно планировали брать ипотеку.

Инструкция:

Поиск покупателя, который согласен купить залоговую недвижимость и перезанять ипотеку у продавца.
Посещение отделения банка-кредитора заемщиком и потенциальным покупателем.
Обсуждение деталей сделки.
Проверка соответствия покупателя требованиям финансово-кредитного учреждения, предъявляемым к заемщикам. Прежде всего это платежеспособность, возраст, положительная кредитная история.
Заключение нового ипотечного контракта с покупателем жилплощади (если клиент соответствует отборочным критериям банка) и расторжение старого с первым заемщиком. Для этого необходимо получить согласие от продавца, который подписывает соглашение о передаче своих долгов третьему лицу.

Основной процесс перерегистрации ипотеки осуществляют сотрудники финансово-кредитной организации. В результате реализованная жилплощадь также остается в залоге у банка-кредитора до момента полного покрытия долговых обязательств новым заемщиком. Данный вариант продажи ипотечной квартиры наиболее выгоден финансово-кредитному учреждению, так как оно не теряет возможности заработать на выданном долгосрочном займе.

Продажа при помощи третьих лиц

Если продавец ипотечного жилья не уверен в своих силах и знаниях, а также не располагает лишним свободным временем, то для сопровождения процедуры реализации своей квартиры он может привлечь специалиста в данной сфере. Это может быть юрист, риелтор или сотрудник кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека покупателя для приобретения данной квартиры.

Данный способ позволит:

сэкономить время и силы на оформлении необходимых бумаг, поиск подходящего покупателя, проведение переговоров и т.п.;
быть уверенным в том, что сделка будет оформлена правильно и юридически грамотно;
сократить время на весь процесс продажи жилплощади.

Документы для продажи ипотечного жилья

Стандартный перечень бумаг для реализации квартиры в ипотеке:

Копии паспортов обеих сторон сделки (в том числе мужа/жены продавца, если реализуется совместная недвижимость, его детей, достигших четырнадцати лет).
Удостоверение права продавца на реализуемое жилье (например, договор о его покупке).
Бумага из ЕГРН.
Кадастровый/технический паспорт.
Бумага, удостоверяющая наличие права владения на квартиру у продавца.
Документально оформленное разрешение отдела опеки и попечительства на продажу недвижимости, в которой проживают дети.
Нотариально заверенное разрешение жены/мужа на реализацию совместно купленной квартиры, которая находится в ипотеке.
При наличии факта внесения предоплаты потребуется копия документа, удостоверяющего перевод денег, и предварительный контракт.
Справка из домовой книги.
Письменное подтверждение факта отсутствия долгов по продаваемой квартире перед коммунальными службами.

В видеоролике рассказывается как продать квартиру с обременением.