Девелопер — кто это такой и чем он занимается

Рынок недвижимости может переживать взлеты и падения, находиться в спокойном состоянии, но невозможно представить его застой. Ведь одной из самых насущных потребностей человека является жилье, нужны будут и магазины, офисы, гаражи, торговые центы и т.д. А если есть потребность, то есть возможность на этом заработать. И девелопер как раз тот, кто зарабатывает на рынке недвижимости, получая прибыль от сделок с ней.

Что развивает девелопер

«Развивать», «развитие» – именно так переводятся английские слова «develop», «development». Но речь не идет о развитии новых технологий или применении современной техники для строительства. Понятие девелопмента более широкое, оно ближе к технологии  управления, чем непосредственно к процессу строительства. А порой девелопер и вовсе не занимается строительством.

Девелопмент  ― это вид деятельности, где прибыль получают за счет изменения начального состояния недвижимости (строительство, реконструкция, создание инфраструктуры и т.д.) и повышения стоимости данного объекта недвижимости. Именно такой вид развития, усовершенствования предполагается в девелопменте.

Цели

Как и в любом бизнесе, главной целью девелопера является получение прибыли. А вот пути ее достижения могут быть разными, и специалистам в данной области приходится рассматривать многогоэтапные и долгосрочные проекты. Хотя, могут быть и простые варианты, основанные на небольших изменениях недорогих объектов. Например, покупка неиспользуемого гаража, проведение в нем ремонта, обустройство коммуникаций и сдача в аренду или продажа как небольшого помещения под офис или мастерскую. Такие операции могут помочь получить опыт, научиться организовывать процесс развития, оформления изменений, поиска клиентов и заключения договоров.

Когда же речь идет о серьезных проектах девелоперов, то цели выбираются соответственно затратные, рассчитанные на долгосрочную перспективу. В качестве объектов могут строиться жилые комплексы, крупные супермаркеты, коттеджные поселки, развлекательные центры и др. Такие варианты требуют очень больших материальных вложений уже на начальном этапе, браться за них могут хорошо обученные профессионалы, чаще всего это девелоперские компании. В таких организациях собраны специалисты во всех областях, связанных с разработкой проектов, строительством, организационными вопросами оформления и многих других.

Что надо знать девелоперу

Девелопмент требует знаний и умений в таких сферах организации бизнеса, как:

1. Юридическая. Изначально работа строится на приобретении либо аренде недвижимости, и знание законодательства поможет избежать мошеннических схем, правильно оформить объекты в собственность, получить необходимые разрешения на строительство, реконструкцию, смену целевого назначения. По завершению работ юридические знания пригодятся при оформлении договоров аренды или продажи.
2. Строительная. Понятно, что строительная специальность для девелопера будет большим плюсом, чтобы понимать суть разрабатываемых проектов, масштабы затрат. Помогут знания осуществлять контроль строительства, проверять соответствие производимых работ существующим нормам, оценить качество используемых материалов и эффективность организации стройки.
3. Экономические. Строительство и бизнес с недвижимостью очень высокозатратны, поэтому риск потерь должен быть сведен к минимуму. Сделать это можно при наличии профессиональной подготовки в разработке экономических вопросов проектов, оценки их рентабельности и степени риска.
4. Финансовые. Выполнение крупных проектов редко проводится на собственные средства. В большинстве случаев деньги привлекаются со стороны. Это могут быть инвесторы, дольщики, банковские кредиты. Умение выбрать самые выгодные варианты и обеспечить правильное распределение финансов — один из важных аспектов девелопмента.
5. Маркетинг. Еще на стадии появления идеи девелопер должен четко представлять, что ждет от задуманного проекта, анализировать потребности рынка, имеющуюся конъюнктуру, перспективы развития и возможные риски.

Отдельно от списка требуемых знаний необходимо сказать об организаторских способностях и лидерских качествах девелопера.  Без них даже со всеми знаниями запустить в работу сложные проекты невозможно. Девелоперу придется создать сплоченную команду или найти профессиональных исполнителей, доказать прибыльность проекта, решить все организационные вопросы, контролировать процесс воплощения проекта.

Как работает

Началом работы девелопера можно считать возникновение идеи будущего проекта, а вот окончания его работы может не быть, если дело касается строительства или реконструкции объектов для сдачи в аренду. Весь рабочий процесс можно поделить на следующие этапы:

1. Первый этап может проходить по двум вариантам. Когда есть объект недвижимости, и нужно определиться с возможностями его использования с получением выгоды. Либо есть идея и необходимо подобрать недвижимость для ее воплощения.
2. Анализ рынка и потребности в разрабатываемом проекте. Соответствие расположения, наличие необходимой инфраструктуры, количество и состав населения для торговых и развлекательных центров. На этом этапе определяются основные параметры проекта (площадь, объемы работ, функциональность).
3. Разработка эскизного проекта и получение согласований на разрешение строительства.
4. Организация строительных работ, выбор подрядчиков, контроль над выполнением работ.
5. Выполнение маркетинговых исследований, проведение рекламных компаний, поиск клиентов на аренду или покупку.
6. По завершению строительства или реконструкции — прием объекта, оформление необходимых документов.
7. Оформление договоров на аренду или продажу помещений объекта.
8. Организация работ по содержанию объекта.

Какими бывают

Классификация девелопмента может производиться по отношению к строящейся недвижимости:

1. Девелопер-исполнитель (Fee-девелопер). Занимается воплощением идеи заказчика, выполняет все этапы работ, при этом не несет рисков по проекту. По сути, является наемным исполнителем.
2. Спекулятивный (Speculative). Такой девелопер выполняет проект полностью и все имеющиеся риски принимает на себя.
3. BTS. При таком виде девелопер выполняет определенный комплекс задач заказчика по реализации проекта.

На практике чаще встречаются смешанные варианты девелопмента, например, когда заказчик может непосредственно принимать участие в реализации проекта.

Существует классификация по назначению строящихся объектов недвижимости:

• коммерческая;
• жилая;
• загородная;
• земли.

Приведенные виды могут подразделяться по классу и стоимости строящихся объектов, их расположению и размерам.

Девелоперские компании

Если вспомнить о количестве задач, решаемых девелопером, объеме работ и количестве необходимых знаний, то можно понять, что решение их можно упростить созданием работоспособной команды узких специалистов. Именно для этого организовываются девелоперские компании.  Такая компания оформляется как юридическое лицо и выполняет все функции, свойственные девелоперу. При этом может выступать как спекулятивный девелопер либо как исполнитель.  Командная работа создает возможности более профессионального подхода к выполнению всех этапов проекта и в конечном итоге приносит большую выгоду.

Плюсы и минусы

Девелопмент становится все более популярным. Профессия девелопера не так часто встречается, а потому востребованная и высокооплачиваемая. Но прежде чем выбрать такой вид деятельности, надо знать, что в ней есть хорошего, а что может принести жизненные трудности.

Положительными сторонами можно считать:

• высокую оплату труда;
• низкую конкуренцию;
• возможность получения опыта исполнения проектов от идеи до полной реализации;
• получение навыков организаторской работы;
• освоение знаний в различных сферах бизнеса.

Но есть и минусы у такой деятельности:

• высокий уровень стрессов из-за постоянного риска сделать дорогостоящую ошибку;
• нестабильность рынка недвижимости;
• строительство — очень дорогой вид бизнеса, требующий высокой организованности, большого количества разрешений и согласований;
• необходимость разбираться во множестве аспектов строительства, экономики, финансов, законодательства и др.;

Чаще всего девелоперами становятся специалисты, имеющие высшее образование по строительным специальностям, опыт руководящей работы. Они способны оценить эффективность проекта, организовать работы, контролировать процесс строительства. Опыт руководящей работы помогает в согласовании разрешительных документов, общении с заказчиками и контролирующими инстанциями, решении финансовых проблем.