Договор купли-продажи земельного участка

Купля-продажа земельного участка может осуществляться в два последовательных этапа:

• Подписание предварительного договора.
• Подписание основного договора.

Перечисленные документы важны для минимизации рисков для каждой из сторон.

Зачем нужен предварительный договор

Потенциальный покупатель и владелец земли часто фиксируют свою устную договоренность о сделке, подписав предварительный договор купли продажи дома с земельным участком. Первоначальный договор имеет преимущества для обеих сторон сделки. Он закрепляет обоюдные права и обязательства.

Плюсы для покупателя:

• «удержание» понравившегося участка с домом, устранение иных потенциальных покупателей;
• проведение в ближайшее время сделки с привлекательными условиями, которые предварительно обсуждены.

Плюсы для продавца:

• удостоверение в том, что потенциальный покупатель действительно заинтересован в сделке и никуда не пропадёт;
• уверенность, что, если покупатель вдруг передумает через некоторое время, продавец имеет право не возвращать задаток в счёт покрытия и возмещения потерянного времени и убытков.

Данный договор – это определённая защита обоих участников сделки от вероятной нечестности и малопорядочности противоположной стороны. Он даёт им право потребовать подписания ключевого договора купли-продажи домостроения и участка в оговоренные сроки. Первоначальное соглашение – это фундамент основного документа, поэтому его надо составлять скрупулёзно и внимательно.

Структура предварительного договора

В типовом предварительном договоре содержатся нижеперечисленные разделы:

1. Предмет — обязательство в дальнейшем заключить сделку и подписать главный документ.
2. Объект — дом с земельным участком, который продаётся одной стороной и покупается другой. Уточняются детальные данные об объекте:
   — границы, площадь, целевое назначение;
   — расположение, жилая и общая площадь, число этажей, комнатность строения.
3. Цена и система расчётов. Здесь также указывается размер задатка.
4. Права и обязанности сторон.
5. Срок действия первоначального соглашения. В данном параграфе указывается срок, который отведён для подписания главного соглашения

Когда стороны при составлении предварительного соглашения не указывают точный срок для подписания основного документа, то законодательство предоставляет на этот процесс 1 год. По истечению этого периода обязательства, обозначенные в предварительном акте, заканчиваются, и могут возникнуть проблемы с тем, чтобы принудить к сделке второго участника.

Сколько должен составлять задаток

Подписание предварительного документа сопряжено с передачей продавцу задатка как гарантии своих целей. Сумма задатка, порядок и метод его оплаты предпочтительно расписать в соглашении. В законодательных актах сумма задатка не уточняется. Практика показывает, что данный размер находится в пределах 5-10% от общей суммы сделки (стоимости домовладения и участка). Нередко в соглашении уточняется, что задаток, оплаченный по первоначальному акту, будет идти в счет уплаты полной цены недвижимости.

Образец предварительного договора показан ниже:

Если нарушаются условия

При несвоевременном или недостаточном исполнении обязательств по контракту применяются штрафы и санкции:

• при нарушении со стороны покупателя – продавец может не возвращать оплаченный задаток;
• при нарушении со стороны собственника земли — задаток надо будет возвратить в два раза большем размере.

Это типовые санкции, но участвующие стороны кроме того могут в соглашении основательно расписать конкретные меры при аннулировании подписанного документа. К примеру, начисление пени, которая рассчитывается в процентах от стоимости земли за каждые просроченные сутки.

Что такое основной договор купли-продажи

Под основным договором купли-продажи земельного участка с домом понимается документ, согласно которому один участник (собственник) даёт обязательство передать дом с участком другому участнику (приобретателю) за конкретную стоимость. Данный документ считается заключенным, если будут соблюдены нижеперечисленные положения:

• участники пришли к согласию по каждому из пунктов и подтвердили это собственноручной росписью;
• документ составлен согласно правилам, указанным в Гражданском Кодексе.
• суть основного договора состоит именно в самом процессе передачи прав собственности на земельный участок, а не в договоренности.

Отличия предварительного и основного договоров

Можно отметить следующие ключевые отличия между указанными документами:

1. Основной договор более подробный и содержит все детали сделки, развёрнутое описание объекта. Однако паспортные данные участников и важные сроки должны быть чётко прописаны в обоих документах.
2. Основной договор фиксирует конкретные обязательства перед друг другом и обозначает последствия их нарушений. Неисполнение условий основного документа может привести к судебным тяжбам. Предварительный же договор обычно до суда не доводят, поскольку тут фиксируется только договоренность.
3. И основной, и предварительный договор должны содержать данные о полной цене. Не рекомендуется осуществлять всю оплату, имея на руках только предварительный документ. Также важно указать, что стоимость недвижимости не должна изменяться при переходе от первого контракта ко второму.
4. Предварительное соглашение должно содержать конкретный срок действия, а основной документ — нет. Срок действия предварительного соглашения завершается обычно или через год, или в момент подписания основного контракта.
5. Другое отличие документов — форма. Первоначальное соглашение можно просто составить в письменном виде и подписать. Регистрация в органах и заверение нотариуса не обязательно. Основной же документ надо регистрировать в Росреестре. Нередко первоначальный вариант составляется для отсрочки времени для продавца, которому надо собрать справки и оформить все бумажные вопросы.
6. К основному документу прикладывают дополнительную документацию и подробно расписывают обязательства каждого участника.