Как снизить налог при продаже квартиры

Что такое имущественный налоговый вычет при продаже квартиры и кто может им воспользоваться? В нашем материале мы подробно разберем данные вопросы, чтобы читатели четко понимали, что представляет собой возможность снижения налога при продаже жилья.

Нюансы налога при продаже квартиры – что это?

Далеко не все граждане знают, что при продаже квартиры, находящейся в собственности, придется отдавать в казну государства 13 % налогов (30 % в случае, если недвижимость реализует нерезидент РФ). При этом размер налога зависит от времени, в течение которого человек владеет квартирой. Так, до 2015 года срок владения составлял три года, однако в 2016 году государство изменило этот срок до пяти лет.

Налоги при продаже квартиры

Если человек владел недвижимостью свыше этого срока, то беспокоиться про уплату налога не следует – его платить не нужно. Таким образом, если вы приобрели недвижимость в январе 2015 года и решили продать квартиру в 2018 году, придется уплачивать «дань».

Правда, есть граждане, которые могут не платить данный налог даже в случае, если владеют недвижимость свыше трех или пяти лет:

1. Те, кто получили жилье в дар либо наследство.
2. Те, кто получили жилье после приватизации.
3. Те, кому квартира досталась по договору ренты.

А вот если вы владеете жильем менее указанных сроков (исчисляется датой, прописанной в договоре купли-продажи), то сумма отчислений определяется суммой, который получило физическое лицо при продаже недвижимости.

Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:

• Платить налог не нужно, если сумма сделки составила менее 1 млн рублей.
• Если сумма больше 1 млн рублей, сумма отчислений составит 13 % либо 30 %.

При этом очень многие стараются снизить сумму выплат, для чего используется имущественный налоговый вычет при продаже квартиры. Давайте рассмотрим этот вопрос намного подробнее.

Что такое имущественный вычет и кто им может пользоваться?

Далеко не всегда нужно оплачивать непосредственно 13 % от суммы полученного при продаже жилья дохода. Существует способ снижения суммы отчислений, при этом никаких мошеннических действий и обмана – нужно просто использовать налоговый имущественный вычет согласно статье 220 НК РФ. Налоговый вычет будет определять сумму снижения налогооблагаемой базы, при этом физическое лицо может снизить размер налогооблагаемой базы не более чем на 1 млн рублей.

Однако не стоит путать два вычета: при приобретении или при реализации, поскольку применение каждого из этих вариантов сопровождается различными условиями и расчетами, другими условиями.

К примеру, продавец квартиры может воспользоваться возможностью использовать вычет, если владеет недвижимостью свыше 3-х или пяти лет. Нужно просто снизить размер налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, в результате чего сбор будет уплачен именно с пониженной суммы. Рассчитать весьма просто: к примеру, квартира стоила 4 млн рублей, при использовании вычета эту сумму можно снизить до 3 млн рублей, и уже с нее высчитывать налог в размере 13 %. Таким образом, сумма отчислений составит 390 тысяч рублей.

Этот термин можно отнести к физическим лицам, проживающим на территории РФ менее 183 дней. Если речь идет о нерезиденте, то он должен оплачивать с полученной суммы дохода сбор в размере 30 %. Кроме того, нерезиденты не могут рассчитывать на получение имущественного вычета при продаже квартиры.

Как можно снизить налог вычитанием расходов?

Есть еще один способ снизить размер налога при продаже квартиры для тех, кто владеет жильем менее трех или пяти лет. Эта процедура имеет название – вычитание расходов на жилье. То есть, нужно снизить величину полученных доходов на сумму понесенных расходов. К примеру, вы приобрели жилья за 2,5 млн рублей, а решили реализовать за 3 млн рублей. Если говорить про обычный имущественный вычет, то отчисления составят 260 тысяч рублей при ставке в размере 13 %.

В данном случае намного выгоднее воспользоваться другим вариантом: нужно посчитать 13 % от той суммы, которая получена при реализации жилья сверх средств, затраченных в прошлом. К примеру, из суммы в размере 3 млн рублей нужно вычесть 2,5 млн рублей, и уже из оставшихся 500 тысяч рублей нужно вычесть налог в размере 13 %. В итоге сумма, причитающаяся к выплате в бюджет, составит 65 тысяч рублей.

Давайте запишем все операции по использованию способа вычета расходов:

1. Сумма налога при вычете равна стоимость продажи минус 1 млн рублей, после чего нужно умножить полученную сумму на 13 %.
2. Сумма налога при вычитании сбора равна стоимость продажи минус стоимость купленной квартиры, и все это нужно умножить на 13 % налога.

При этом важно помнить, что нельзя сразу пользоваться двумя из данных способов – нужно выбрать тот вариант, который является для вас более выгодным. Не забудьте представить в налоговую инспекцию документы, подтверждающие расходы.

Что выгоднее для вас?

Несомненно, в каждом случае стоит использовать индивидуальные расчеты для выбора самого выгодного варианта вычета при продаже квартиры. Но чтобы понять, что вам выгоднее, сначала необходимо провести расчеты.

К примеру, гражданин Иванов купил жилье за 1,9 млн рублей в 2014 году, а спустя год решил продать ее за 2,4 млн рублей. В таком случае при продаже необходимо заплатить налог:

1. При применении имущественного налогового вычета налогом будет облагаться сумма в размере 1,4 млн рублей (разница между ценой продажи и 1 млн вычета). В результате гражданину Иванову нужно отдать в бюджет 182 тысячи рублей.
2. При использовании метода уменьшения доходов на расходы нужно будет заплатить сумму в размере 65 тысяч рублей с 0,5 млн рублей (разница между суммой приобретения и продажи).

В данном случае лучше пользоваться вторым вариантом.

Правда, такой вариант будет выгоден не всегда. К примеру, вы приобрели недвижимость за 500 тысяч рублей, а продали за 1,2 млн рублей. При вычете расходов придется оплачивать налог в размере 91 тысячи рублей с суммы 700 тысяч рублей. А вот если воспользоваться правом вычета, сумма отчислений составит всего 26 тысяч рублей, поскольку размер налогооблагаемой базы составит всего 200 тысяч рублей (нужно отнять от суммы 1,2 млн рублей 1 млн рублей вычета).

Какие документы нужно представить в налоговую?

Важно помнить – какой бы вариант вычета вы не выбрали, он применяется не автоматически, а только после личного посещения налоговой с заявлением и требуемым пакетом документов.

К примеру, если вы владеете квартирой свыше трех или пяти лет, нужно подать в инспекцию лишь декларацию по форме 3-НДФЛ.

А вот в случае уменьшения налога путем вычета расходов вместе с декларацией обязательно следует предоставить такие документы, как:

1. Договор купли-продажи жилья.
2. Заявление на вычет.
3. Документы о подтверждении расходов, например, чеки, выписки, накладные и т.д.
4. Документы, позволяющие доказать получение денег, к примеру, расписка.
5. Документы о праве собственности на жилье.

Если вы обращаетесь за получением имущественного вычета, нужно предоставить инспектору следующие документы на проверку:

• Декларация по форме 3-НДФЛ.
• Договор купли-продажи и о праве владения собственностью.
• Бумаги о подтверждении владения жильем за определенный срок.

Все эти бумаги следует предоставить в налоговую по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за тем годом, в котором была продана квартира. Инспектор должен изучить поданные данные в течение трех месяцев – если все нормально, на расчетный счет плательщика будет перечислена оговоренная сумма.

При этом  вы можете не передавать документы лично, если нет возможности – просто отправьте их по почте, но обязательно заказным письмом и с уведомлением. Также в НК РФ нет четкой информации о том, документу нужно нести в оригинале или копии, потому данный вопрос лучше уточнить в налоговой.

Какие налоговые вычеты по НДФЛ бывают? Мы расскажем о них в нашем материале.

Здесь мы расскажем, кто может использовать стандартные налоговые вычеты.

Что представляет собой социальный налоговый вычет и когда им можно пользоваться? Читайте тут.

Как распределяется сумма между собственниками жилья?

С суммой налога все понятно, если собственником квартиры является один человек, а что делать, если собственников несколько? Как в таком случае рассчитывать отчисления?

Согласно НК РФ, расчет по налогу будет разделяться пропорционально количеству долей, о которых собственники договариваются сами.

Главное понимать, что при проверке налоговый инспектор будет оценивать и изучать только официальную документацию, потому, если вы намеренно занижали в бумагах стоимость жилья, то и получите вычет только с указанной суммы.

В случае, если один из собственников – несовершеннолетний ребенок, то вся ответственность по оплате налога ложится на его опекунов или родителей.

Что делать, если жилье в долевой собственности?

Все немного иначе в случае, если человек продает лишь одну – принадлежащую ему долю, владея ей менее трех или пяти лет. Процедура в данном случае имеет множество нюансов, о которых стоит знать – многое зависит от того, в какой очередности продают остальные собственники долей. Например, если все владельцы сразу же решили продать принадлежащие им части, то они могут распределить доход по своему усмотрению.

Имущественный вычет при продаже квартиры

Однако данное правило не действует в том случае, если владельцы хотят использовать имущественный вычет, поскольку его размер составляет максимум 1 млн рублей и вычет можно распределить пропорционально размерам долей. К примеру, у квартиры есть три владельца и каждому принадлежит по 1/3 жилья, то и размер вычета будет составлять 1/3 от 1 млн рублей. Правда, это правило действует лишь в том случае, если недвижимость продается как один объект.

В случае, если собственник хочет продать квартиру по комнатам в различное время, расчеты будут иные – каждый продавец будет получать право на вычет отдельно.

Заключение

Разобрать с имущественным налоговым вычетом при продаже квартиры не так просто, как кажется на первый взгляд. Потому, если у вас возникнут какие-либо вопросы или сложности, лучше сразу обратиться к специалистам налоговой службы, которые проконсультируют вас и по сумме налога, и по вариантам вычета и снижения стоимости отчислений.