Акт согласования местоположения границ земельного участка

Земельный участок – основной вид имущества, приобретаемый гражданами для дальнейшего распоряжения им по своему усмотрению (постройка зданий, сооружений, жилого комплекса, разбивка под дачный участок и т. д.). Актом согласования местоположения границ земельного участка называется документ, разрабатываемый на начальном этапе регистрации прав собственности на участок.

Для подведения законодательной базы под владение участком собственнику, в первую очередь, необходимо методом межевания определить его территориальные границы и уладить спорные ситуации с владельцами соседствующих участков. Особенно это актуально при приобретении земли под посадку, где физические границы отсутствуют в принципе, или участка под постройку на вновь организуемых жилых площадках.

Официальное определение границ прохождения отдельно взятого участка возложено на органы государственного кадастра, именно в это учреждение необходимо обратиться в первую очередь.

Какие участки требуют разграничения

Сам акт, как и процедура его разработки, определен 221 Федеральным Законом Российской Федерации, он же «Положение о государственном кадастре». В целях предупреждения спорных ситуаций и своевременного внесения информации о географических данных земельных участков, приобретаемых на правах собственности, в общий реестр земель определению границ подлежат следующие типы участков:

• ранее приобретенные и уже внесенные в кадастровый реестр земельные участки;
• участки неразделенной местности, на которых в данный момент проводятся работы с привлечением инженеров кадастра;
• иные земельные участки, у которых по тем или иным причинам требуется определение фактических координат прохождения границ.

В тоже время не разграничиваются:

• участки земли с уже имеющимися на них объектами природного или техногенного характера;
• лесные угодья и территории, обозначенные в плане как имеющие статус особо охраняемых (например, водоохранные зоны);
• некоторые сельскохозяйственные территории Российской Федерации (конкретный перечень уточняется в кадастровом органе).

Процедура подготовительных мероприятий

Установление фактических границ с дальнейшим внесением полученных данных в общий реестр — сложная процедура, проводимая в несколько этапов:

Подготовительный этап – выполняется, как правило, самим владельцем участка земли. Ему требуется выявить всех лиц, чьи интересы тем или иным образом будут затронуты в процессе регистрации собственного надела. Как правило, такими лицами будут выступать хозяева граничных земель, арендаторы полей, владельцы объектов инфраструктуры, расположенной в пределах предполагаемого прохождения границы участка или вблизи нее.

Выявление владельцев выполняется методом мониторинга информации, размещенной в открытом доступе (в легких случаях), или направлением официального запроса в региональное управление кадастровой службы (при невозможности найти собственника самостоятельно).

Этап согласования. На этом этапе проводится определение порядка и очередности проведения работ. В не требующих официального вмешательства кадастровых инженеров случаях данным вопросом занимаются специалисты кадастрового органа самостоятельно, но при возникновении спорных моментов может понадобиться определение зон ответственности непосредственно на месте.

Информационный этап. Главное заинтересованное лицо обязано известить всех будущих участников согласовательных мероприятий о месте и времени проведения работ любым из доступных методов. В извещении указываются:

• персональные данные инициатора проведения работ по разграничению земли, его контактные данные: номер телефона, почтовый или электронный адрес, иные способы связи при наличии;
• персональные данные, доступные для обнародования, о сотруднике кадастровой службы, задействованном для проведения разграничительной деятельности, его контактные данные, адрес проживания и электронный адрес для переписки;
• данные об участке земли, подлежащем определению границ: его фактический адрес местонахождения, фактические адреса соседних с ним участков (или их кадастровые номера). При полном отсутствии информации о соседях в уведомлении указывается номер кадастрового квартала, в котором планируется проведение работ;
• дата проведения работ, указанная в формате местного времени, и фактический адрес площадки (здания), где предусмотрена встреча всех заинтересованных лиц.

Организационный этап. Как показывает практика, в большинстве случаев он оказывается наиболее сложным в реализации. Здесь необходимо обеспечить присутствие всех ранее выявленных собственников соседних участков на месте проведения работ в установленное время.

При невозможности присутствия одного или нескольких заинтересованных лиц альтернативой является последовательное согласование документов с каждым из них в отдельности посредством почтовой переписки или электронного документооборота с цифровой подписью.

В целях предупреждения возможных разногласий с собственниками граничных участков информирование их о запланированном проведении работ лучше проводить одним или несколькими параллельными методами:

• личным ознакомлением человека или его полномочного представителя с извещением и подписью в листе ознакомления (с указанием даты и времени ознакомления);
• посредством направления почтового сообщения с уведомлением о вручении письма адресату;
• через систему электронного документооборота (большинство почтовых сервисов предоставляет услуги по контролю за прохождением сообщения, его получением и открытием файла на компьютере адресата);
• коллективным оповещением – например, через газету местного значения или иное другое средство массовой информации (канал местного телевидения, объявление на доске информации, СМС-рассылки и прочее).

Процесс разграничения

В установленное время по прибытии всех участников процедуры инициатор процесса, удостоверившись в полноте полномочий всех прибывших, передает на рассмотрение присутствующим заранее подготовленный план межевания. Вообще все документы к моменту сбора заинтересованных лиц уже должны быть составлены.

В идеальных условиях дальнейшие мероприятия выглядят, как ознакомление сторон с планом межевания, согласование указанных в плане границ на местности и подпись акта согласования границ земельного участка. При выявлении несогласных с кадастровым планом лиц свои замечания и предложения они должны указать в письменном виде для дальнейшего приложения их к плану межевания.

Оформление акта согласования

После проведения всех работ кадастровый инженер организует согласование акта со всеми заинтересованными лицами на общем собрании или в индивидуальном порядке при отсутствии одного или нескольких собственников смежных земель.

Сам акт содержит сведения о присутствующих лицах и их земельных участках:

• полные паспортные данные владельцев либо их законных представителей с развернутой информацией о документе, удостоверяющем личность (дата выдачи, место, номер и т. д.), и лице, заявленном как участник согласования: фамилия, имя, отчество, адрес проживания, контактные данные (доверенность на представление интересов, если согласование обеспечивает полномочный представитель);
• данные об участках сопредельных земель: адрес, кадастровый номер, размер, территориальные границы соприкосновения с основным участком;
• информация о разногласиях, замечаниях, предложениях, высказанная любым из участников разграничительных работ.

Акт считается согласованным в двух случаях:

1. Все заинтересованные лица прибыли на место сбора и подписали акт (не прибывшие направили свое согласие посредством почтового сообщения, бланк приобщается к акту).
2. Даже при условии, что одно или несколько заинтересованных лиц прибыли на собрание, но не подписали акт (не отразив свой отказ в согласовании акта в письменной форме), акт считается согласованным с приложением документального подтверждения извещения и присутствием указанных лиц на собрании.

Требования к оформлению

Поскольку вопросы имущественного и земельного характера занимают одно из лидирующих мест по количеству спорных ситуаций и судебных разбирательств, к акту согласования местоположения границ земельного участка предъявляется ряд обязательных к отражению требований:

• все подписи на акте проставляются исключительно собственноручно шариковой или чернильной ручкой (пером) синего цвета, использование печатей, штампов, клише и т.д. не допускается;
• подписи полномочных представителей сопровождаются приложением к акту заверенных копий доверенностей на право представлять интересы определенного лица;
• план межевания с выделенными границами, подлежащими согласованию, рассылается всем участникам процесса, даже если на момент происходящего лицо утверждает, что план (копия плана) ему не нужен;
• в акте отражается информация об оповещении всех участников процесса, времени, месте и способе информирования. Касательно отсутствующих прикладываются извещения о вручении им уведомлений или копии электронного уведомления о получении и прочтении сообщений;
• все (даже малейшие и кажущиеся незначительными) характеристики объекта разграничения должны в мельчайших подробностях соответствовать кадастровому плану. В дальнейшем незначительное отступление от плана может послужить поводом и законным основанием для признания акта согласования недействительным.

Спорные вопросы

При наличии у кого-либо из присутствующих замечаний или несогласия по границам участка, они в обязательной форме отражаются в письменном виде и являются приложением к основному акту. Замечания могут быть абсолютно любыми и необязательно касаться именно географических границ участка, к примеру:

• границы соседнего участка заходят на ранее установленную и зарегистрированную установленным порядком территорию соседа;
• границы участка соответствуют кадастровому плану, но строения соседа выходят за пределы принадлежащей ему земли;
• границы соответствуют плану и постройки находятся в пределах установленных границ, но высота отдельного строения не позволяет использовать находящийся за ним участок земли для посадки сельскохозяйственных культур из-за постоянной затененности земли, что снижает не только эффективность использования земельного участка, но и его рыночную стоимость при продаже.

Большинство подобных споров могут быть разрешены кадастровым инженером на месте без привлечения дополнительных сил. Спорный участок границы земли устанавливается по ее фактическому задействованию сторонами спора или находится удовлетворяющая обе стороны иная альтернатива улаживанию ситуации.

В полномочия кадастрового инженера входит:

1. Право определения достоверности документов, удостоверяющих собственность на землю и доверительных документов на управление землей.
2. Право предоставления всем заинтересованным межевого плана и официальное разъяснение любых вопросов по его структуре.
3. Право установления границ прохождения зональной ответственности между соседними территориями.
4. Право проведения любых мероприятий по согласованию и разделению границ ответственности между участками земли.

В случае отсутствия вариантов устранения замечаний на месте (и оснований для признания акта недействительным) лицо, чьи интересы, как оно полагает, были ущемлены (как, например, вопрос с тенью), может обратиться в суд для дальнейшей их зашиты. Основанием для обращения будет являться копия письменного замечания, приобщенного к кадастровому плану при проведении межевания.