Что такое межевание земельного участка и как оно происходит

До 2018 года с вопросом, что такое межевание земельного участка, сталкивались только те люди, которые по своей инициативе решили провести процедуру определения границ своих земельных наделов. Однако с начала 2018 года в действие вступили поправки, которые и в 2019 году предусматривают ограничения для недобросовестных землевладельцев. Межевание земельных участков осуществляется не только с целью фиксации их координат и присвоения межевых знаков, но также для учета и контроля всей земельной недвижимости. Данная процедура выполняется профильными службами, которые имеют полномочия на выполнение геодезических и сопутствующих им работ.

Общее представление

Российская Федерация – это очень большая страна, в которой на сегодняшний день не вся эксплуатируемая долгие годы земля поставлена на учет. Таким образом, получается, что люди используют участки земли, но нет официальной информации о том, что они являются их собственниками. Также такие владельцы не платят за них налоги в гос. казну.

Простыми словами, межевание – это фиксация границ земельного участка геодезическими методами и консолидация полученных сведений в межевом плане. Его площадь и конфигурация подлежат юридическому оформлению. В дальнейшем полученные данные включаются в Единый реестр. Таким образом каждому участку присваивается уникальный идентификационный номер и имя собственника. А сведения из Единого реестра поступают соответствующие гос. органы.

О каждом зарегистрированном земельном участке хранится следующая информация:

• основания, доказывающие, что данный объект недвижимости принадлежит физическому/юридическому лицу;
• день постановки участка на учет;
• тип земельного надела;
• место расположения объекта недвижимости (адрес);
• координаты участка;
• линии разграничения и точки поворота;
• размер земельного надела;
• обременения/ограничения, наложенные на объект имущества (если есть).

Если собственник земельного надела не осуществил процедуру размежевания, то он не сможет им распоряжаться (например, продать, сдать в аренду/залог, подарить, построить на нем дом, объединить/разделить и пр.). До 2018 года данная операция была добровольной, однако теперь она стала обязательной. Вне зависимости от того, к какой категории принадлежит земельный участок (без исключений), его необходимо межевать. Однако некоторые хозяева земельных наделов не планируют с ним совершать какие-либо сделки, а используют по назначению (например, выращивают на нем цветы или овощи) и не спешат проводить межевание. При этом нужно понимать, что такой объект недвижимости в определенной ситуации может быть передан в пользование государству. Сведения об учтенных земельных участках можно найти в базе «Росреестра».

В видео рассказывается о вопросе запрета сделок с землей, которая не была размежевана.

Основные выгоды от процедуры межевания:

• законная возможность увеличить размер земельного надела (до 10 процентов);
• защита границ своей недвижимости от их нелегального перемещения хозяевами соседних территорий;
• зная точные границы участка, на нем можно правильно (в соответствии с актуальными нормами) расположить возводимое здание/сооружение;
• зная точные координаты земельного участка, можно рассчитать его реальную площадь, от величины которой зависит значение ежегодно уплачиваемого земельного налога;
• допустимо определение и фиксация границ прямо на месте;
• обеспечение неприкосновенности участка.

Нормативно-правовая база

Вопрос наведения порядка с землей регулируется следующими основными нормативно-правовыми актами:

• Российский Земельный кодекс;
• закон под номером 218 «О государственной регистрации недвижимости» (13 июля 2015);
• закон под номером 78 «О землеустройстве» (18 июня 2001);
• закон под номером 172 «О переводе земель/земельных участков в другую категорию» (21 декабря 2004);
• закон под номером 447 «О внесении изменений в закон о государственном кадастре недвижимости»» (22 декабря 2014).

Согласно закону №447, землевладельцы должны организовать процедуру межевания, для того чтобы в будущем не возникали проблемы при совершении сделок с землей. В данном документе также идет речь об общих кадастровых работах, к числу которых относится и межевание.

Операция межевания для участков, имеющих кадастровый номер

Во многих садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах присутствуют участки, фигурирующие в едином гос. реестре, но не имеющие координаты их границ. Их можно отыскать на открытой кадастровой карте, но они имеют специальную пометку «Без координат границ». В данную категорию недвижимости попадают участки, зарегистрированные по «дачной амнистии», которые стоят на учете как ранее учтенные. Часть таких земель может даже иметь координаты, которые были определены старым способом. Однако на сегодняшний день к участкам предъявляются особые требования, предусматривающие использование современного геодезического оснащения. Координаты устанавливаются в электронном виде и подлежат включению в цифровой реестр.

Собственники такой недвижимости также должны осуществить операцию межевания, подтвердить ее площадь и место расположения. Данная необходимость также обусловлена тем, что с течением времени происходят события, приводящие к изменению границ участков земли (например, реки могут изменить свое русло, произойдет эрозия почвы, землетрясение и пр.).

Таким образом, наличие кадастрового номера не является гарантией спокойствия собственника объекта недвижимости. При возникновении спорных случаев понадобится межевание. Только данный документ позволит законно доказать свое право на земельный надел, отрегулировать взаимоотношения с соседями и предотвратить различные неопределенности в будущем.

Хозяева дачных участков, которые в силу разных причин не провели размежевание, но решившие их продать, не смогут этого сделать, поскольку в 2019 году в гос. регистрации такой сделки будет отказано. Однако покупатель земельной недвижимости, если согласится, может взять на себя эти хлопоты.

Необходимость повторного межевания

В 2008 году было озвучено, что при смене владельца земельного надела повторное межевание делать не обязательно. Новым хозяевам недвижимости предоставлялись кадастровые паспорта без документов с прежними координатами.

В таком паспорте содержались следующие ключевые сведения о земельном наделе:

• площадь;
• адрес;
• кадастровый номер;
• категория земли (назначение).

Начиная с 2018 года требуется повторное межевание. К данным изменениям привели, в частности, частые споры с владельцами граничащих участков. Недобросовестные соседи могут указать неправильные границы своих наделов и тем самым ущемить права других землевладельцев. В будущем пострадавшей стороне будет проблематично доказать свою правоту (потребуется длительное судебное разбирательство). Таким образом, рекомендуется провести межевание приобретенной недвижимости сразу после ее покупки.

Без повторного межевания не обойтись в таких случаях, как:

• раздел одного участка на несколько самостоятельных;
• увеличение границ надела за счет присоединения к нему другого участка.

Затраты на процедуру

Если межевание осуществлялось в добровольном порядке и по программе «дачной амнистии», то оно проводилось совершенно бесплатно. Однако на сегодняшний день такой возможности нет. Теперь за процедуру размежевания требуется платить из собственного кармана. Для этого понадобиться обратиться к услугам кадастровых специалистов, которые самостоятельно устанавливают цены на свой сервис. Муниципальные кадастровые службы используют общепризнанную методику расчета стоимости на услуги межевания, а частные компании в вопросе ценообразования отталкиваются от рыночного спроса.

На стоимость услуг кадастровой организации влияют следующие основные факторы:

• категория земельного надела;
• место расположения объекта земельной недвижимости;
• масштаб надела;
• конфигурация участка и пр.

К сожалению, нельзя точно сказать, сколько будет стоить межевание земельного участка в 2019 году. Цены зависят и от региона, и от того, кто проводит геодезические работы, и от особенностей самого надела. В России расценки на межевание колеблются в диапазоне 5-30 тысяч рублей. Стоимость технического плана составляет примерно 4 тысячи рублей, а топографической съемки – 1 тысячи рублей.

Случаи, когда межевание можно провести бесплатно:

• земельный надел выкуплен/арендован на аукционе (плату за межевание осуществляет государство);
• земельный надел находится в месте проведения массовых кадастровых работ (плату за межевание осуществляет государство).

Государство финансирует данные мероприятия с целью сокращения объема неучтенной земли и увеличения базы налогообложения.

В отдельных российских городах в 2019 году по-прежнему доступно бесплатное межевание. «Росреестр» сотрудничает с некоторыми регионами, которым предоставлены субсидии из гос. казны на проведение массовых кадастровых мероприятий в рамках программы «Развитие единой гос. системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимого имущества (2014г. — 2020г.)».

Перечень регионов, где предусмотрено бесплатное межевание:

• Республика Башкортостан;
• Коми;
• Мордовия;
• Саха (Якутия);
• Тыва;
• Забайкальский край;
• Камчатский край;
• Пермский край;
• Хабаровский край;
• Амурская обл.;
• Вологодская обл.;
• Псковская обл.;
• г. Севастополь.

Необходимая документация

Приняв решение о необходимости межевания имеющегося в распоряжении объекта недвижимого имущества, первостепенно нужно обратиться в профильную геодезическую фирму или в МФЦ (как правило, в них предусмотрены отделения кадастровых специалистов). В данных службах можно узнать, какие документы нужны для межевания.

От хозяина земельного надела потребуются такие бумаги, как:

• личный паспорт (если хозяин является физическим лицом);
• уставные документы на фирму (если собственник является юридическим лицом);
• справка из единого гос. реестра недвижимости или прочие документальные доказательства о наличии права собственности на землю;
• планировка участка/кадастровый паспорт.

Земельный надел, который нужно размежевать, должен иметь уникальный кадастровый номер. Поэтому, если его нет (например, в силу того, что документы на землю выдавались достаточно давно), то хозяин надела должен обратиться в МФЦ/Росреестр. В такой ситуации участок будет поставлен на учет (данная процедура является бесплатной, при себе необходимо иметь паспорт и свидетельство на собственность). Итогом постановки земельного участка на первичный учет является присвоение ему индивидуального номера. После проведения процедуры межевания формируется новое кадастровое удостоверение. Заказчик получает на руки выписку из него и межевой план.

Стадии проведения

Ключевые этапы организации процесса проведения межевых работ в 2019 году:

1. Подготовка пакета бумаг для размежевания.
2. Обращение с заявкой на получение выписки из ЕГРН в МФЦ (возможно использование других способов оформления данной справки, например, через сайт Росреестра).
3. Оформление заявки на проведение землеустроительных работ. Для этого потребуется выбрать кадастрового инженера и заключить с ним контракт.
4. Ожидание результатов проведения правовой экспертизы на переданные документы.
5. Оповещение собственников тех земельных участков, с которыми граничит объект межевания, о проводимой процедуре. Данную операцию рекомендуется выполнить в письменном виде с указанием дня и часа, когда соседи приглашаются на границу смежных наделов (для согласования координат). Если соседи ранее уже проводили межевание своего участка, то их не нужно приглашать для согласования данного вопроса.
6. Обеспечение доступа геодезистам к поворотным местам границ размежевываемого земельного участка.
7. Присутствие при осуществлении геодезических мероприятий.
8. Оформление акта согласования границ с теми соседями, которые еще не проводили межевание своих участков. Если не удается найти собственника соседнего надела, то разрешается подать соответствующее объявление в газету.
9. Соотнесение результатов измерений, которые были получены на местности, с данными открытой кадастровой карты. Это очень важный этап, так как именно на данном шаге выявляются ошибки и пересечения границ соседних участков. При возникновении спорной ситуации производится согласование координат земельных наделов между их собственниками. Конфликтную ситуацию можно решить через суд, достичь компромисса без суда или уступить площадь соседу.
10. Создание кадастрового дела. Оно формируется в цифровой форме, содержит электронные копии всех бумаг и межевой план. Данный документ заверяется электронной подписью специалиста и переносится на электронный носитель для хранения в Росреестре.
11. Предоставление результатов межевания в электронной форме в МФЦ. На данном этапе оплачивается госпошлина.
12. Постановка недвижимого имущества на учет в Росреестре.

Технический и межевой план земельного надела будет готов ориентировочно за две недели. Полученные бумаги следует внимательно проверить и только после этого подписать. После оформления выписки из единого гос. реестра недвижимости на кадастровой карте появится контур красного цвета для границ земельного участка (данная процедура займет примерно семь дней).

Видео

В видеоролике говорится о том, кому требуется провести межевание земельного участка в 2019 году, обязательная ли это процедура или нет, можно ли продать земельный участок без межевания, а также рассматриваются другие важные вопросы по данной теме.