Бизнес план для бизнес-центра с расчетами

Создание бизнес-центров различного уровня – вариант предпринимательской деятельности, набирающий все большую популярность. Но как спланировать это дело? Как составить бизнес план бизнес-центра так, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов и не прогореть еще в самом начале?

Что такое бизнес-центр

Прежде чем приступать к планированию, следует определиться с самим понятием и классификацией современных бизнес-центров.

Бизнес-центр представляет собой объект/комплекс недвижимости, предназначенный для размещения офисных и торгово-офисных помещений, оснащенный всем необходимым для бесперебойной и продуктивной работы различных фирм и компаний. В перечень обязательного оснащения современного бизнес-центра должны входить:

• высокоскоростной доступ в интернет;
• эффективная система противопожарной безопасности;
• паркинг;
• видеонаблюдение.

В качестве дополнения возможно оборудование кафе, комнат для отдыха, залов для совещаний и других видов услуг.

На сегодняшний день все бизнес центры подразделяются на классы от «А» до «С»:

1. Класс «А» – самые престижные центры, расположенные в максимально удобных местах (транспортная доступность) и оснащенные всем необходимым для комфортной работы (в том числе системами климат-контроля, независимыми источниками электроэнергии, скоростными лифтами). Размещаются в новых зданиях, построенных специально под офисные помещения (возраст построек не старше 3-х лет).
2. Класс «В» – оснащение таких центров несильно отличается от «А», но располагаться они могут в зданиях более старой постройки (10-20 лет) либо даже в отреставрированных исторических особняках. В соотношении цена-качество этот класс является «золотой серединой». Располагаются, как правило, недалеко от метро или в шаговой доступности от остановок наземного общественного транспорта.
3. Класс «С» – переоборудованные здания, изначально вовсе не предназначавшиеся для офисных помещений. Ряд таких центров предоставляет помещения, которые арендатор вправе оборудовать на свой вкус и согласно своему финансовому положению. Чаще всего такие бизнес-центры не имеют парковок, а их фасады выглядят недостаточно презентабельно, но зато плата за аренду офисов в них самая низкая.

Подготовительный этап

На этапе планирования нового бизнеса необходимо учесть множество самых разных нюансов:

1. Во-первых, размер самого БЦ должен соответствовать городским масштабам. Строить многоэтажный небоскреб в небольшом или среднем по площади городке не имеет смысла, так как высок риск, что большая часть площадей просто не будет востребована. Это значительно снизит доходную часть бюджета.
2. Во-вторых, новый центр должен будет отличаться от того, что уже предлагает потребителям данный сегмент рынка. Здесь можно использовать дополнительные услуги, модернизировать те, что имеются у конкурентов, либо предложить более выгодные условия (например, снизить арендную плату при предоплате).
3. В-третьих, место расположения. Для того чтобы БЦ приносил стабильный доход, он должен быть расположен как можно ближе к финансово-деловому центру города. При этом вопросы долгосрочной аренды или покупки земельного участка, а также внешний вид здания потребуется согласовать с муниципальными органами власти.

Также до того, как приступить к составлению бизнес-плана, следует узнать стоимость услуг различных провайдеров, клининговых и охранных агентств (в случае если планируется пользоваться их услугами, а не нанимать собственный персонал).

Кроме того, при планировании важно определиться с вариантом получения прибыли от бизнес-центра. Здесь есть два варианта: продажа либо аренда офисных помещений. В первом случае владелец БЦ может получить сразу большую сумму (2-2,5 млн. руб. при продаже офиса площадью 20 м²). Во втором – получать более скромные суммы ежемесячно, обеспечивая стабильный (и постоянно растущий) доход своей фирмы.

Наглядный пример бизнес-плана

После детального и всестороннего изучения вопроса можно приступать к подготовке бизнес-плана. Для этого можно воспользоваться готовым примером с примерными расчетами по организации БЦ средней категории в городе-миллионнике.

Краткое резюме

Данный бизнес-план представляет собой проект строительства БЦ с последующей реализацией офисных площадей для получения прибыли.

Цели проекта:

• организация высокодоходного дела;
• получение стабильной прибыли;
• удовлетворение спроса малого бизнеса на аренду офисных помещений в Екатеринбурге.

Место расположения БЦ: исторический центр города.

Размеры БЦ: 3 этажа, общая площадь 750 м².

На каждом этаже планируется оборудовать 12 офисных помещений (общая площадь 220 м²) + места общего пользования (30 м²). Небольшие размеры бизнес-центра позволят уменьшить расходы на оборудование мест общего пользования, в частности, лифтов и упростить процедуру согласования строительства.

Вариант постройки: каркасное сооружение по быстровозводимой современной технологии.

Расчетный срок возведения объекта: 18 месяцев.

Общая стоимость проекта: 21 млн. 694 тыс. рублей.

Срок окупаемости: 5 лет.

Источники финансирования:

• собственные средства;
• банковский кредит сроком на 5 лет под 16,5%;
• средства частного инвестора.

Форма собственности: ООО.

Руководитель: Петров Иван Сидорович.

Характеристика отрасли на рынке

На данный момент в Екатеринбурге с населением в 1,5 млн. человек работает свыше 30 тыс. малых предприятий и более 40 тыс. ИП. При этом в электронном каталоге представлено 61 здание, предоставляющее офисные помещения фирмам и компаниям под офисы.

Большинство из БЦ расположены в центре города и в местах с наибольшей проходимостью. Многие из них оборудованы парковками, кафе и дополнительными помещениями (например, конференц-залами).

Средняя стоимость ежемесячной аренды офисов – 2 000 руб./м².

Помимо бизнес-центров, в городе имеются помещения для офисов, расположенные в жилых домах. Однако последние не относятся к конкурентам планируемого БЦ, так как носят единичный характер и не имеют достаточной стабильности.

Маркетинговый план

Рекламная кампания будет начата еще в период строительства здания БЦ. Благодаря этому, уже к моменту завершения строительных работ планируется заключить порядка 30% договоров с арендаторами и покупателями офисных помещений.

Для рекламы БЦ будут использованы баннеры и растяжки на месте строительства и нескольких центральных улицах города. После завершения строительства корпуса бизнес-центра на нем также будет установлен плакат с информацией о сдаче офисных площадей в аренду. Помимо контактных телефонов, на плакате будут указаны арендные ставки и бонусные условия.

Ближе к окончанию всех строительно-отделочных работ реклама будет запущена в местных СМИ (радиостанции, телевизионные каналы и печатная пресса с наивысшим рейтингом). Также рекламная информация будет опубликована на городском электронном портале Е1.

На основе всестороннего изучения рынка и проекта, был составлен комплексный SWOT-анализ планируемого БЦ:

Данный анализ позволяет максимально оценить все плюсы и минусы планируемого бизнеса, давая возможность продумать план по увеличению первых и сокращению вторых.

Организационный план

На первом этапе потребуются подрядчики: проектно-изыскательные организации и строительная компания с квалифицированными специалистами.

После завершения строительства и ввода БЦ в эксплуатацию к работе будут привлечены:

• администратор – 1 чел. (з/плата 25 тыс. рублей);
• уборщицы – 2 чел. (з/плата 30 тыс. руб.);
• охранник – 1 чел. (з/плата 15 тыс. руб.);
• бухгалтер – 1 чел. (з/плата 20 тыс. руб.).

Таким образом, в первые месяцы начала работы бизнес-центра ФОТ составит 90 000 руб. В дальнейшем штат планируется увеличить.

Для обслуживания и поддержания всех систем (канализация, водопровод и другие) БЦ в рабочем состоянии будут заключены договоры со специализированными аварийными службами.

Финансовый план

В расчет бизнес-плана включены основные расходы и доходы в первые три года после запуска проекта.

Инвестиции

Размер вложений, необходимых для начала реализации проекта:

Таким образом, подготовительный этап от начала оформления документов до запуска здания в эксплуатацию займет 18 месяцев (рекламная акция будет проводиться параллельно). При этом общий размер первоначальных вложений в строительство БЦ обойдется в 21 млн. 694 тыс. рублей.

Последующие расходы

В данном разделе указаны расходы, которые потребуются на содержание и обслуживание БЦ после запуска проекта:

Общий годовой размер расходной части составит 11 млн. 956 тыс. рублей.

Доходы

Для расчета доходной части бюджета БЦ за основу принимается средняя ежемесячная стоимость аренды офисных помещений 2 000 за 1 м² и стоимость 1 м² при продаже – 55 тыс. рублей.

Предполагается, что изначально при запуске ТЦ в эксплуатацию будет продано 10 офисных помещений. Остальные площади будут использоваться исключительно для сдачи в аренду. При этом с учетом регулярного повышения стоимости аренды (примерно раз в 2-3 года) дальнейший доход будет увеличиваться и уже на 3-4 год может составить порядка 14 040 тыс. рублей.

Прибыль и срок окупаемости

Создаваемое ООО планирует работать на упрощенной системе налогообложения «доход», соответственно налоговые выплаты составят:

Соответствующие расчеты показывают, что уже на 5 год после начала функционирования БЦ полностью окупятся все расходы по его строительству, будут выполнены кредитные обязательства и ООО начнет приносить стабильный доход.

Анализ рисков

Наибольшим фактором риска при строительстве БЦ является нестабильная экономическая ситуация в регионе и стране в целом. Также к рискам относятся такие форс-мажорные обстоятельства, как рост конкуренции в данном секторе рынка, недостаточная квалификация подрядчика, пожары и ЧС техногенного и природного характера.

Уменьшить риски поможет тщательный подход к выбору подрядных организаций, повышенные требования к безопасности при строительстве и эксплуатации здания.

Приведенный пример бизнес-плана позволяет сделать вывод, что при правильном планировании БЦ может приносить хорошую прибыль. Однако решив построить свой бизнес на продаже и сдаче в аренду офисных помещений, стоит помнить, что он требует достаточно больших вложений, да и финансовую отдачу от такого проекта получить сразу не получится.