Бизнес план для бизнес-центра с расчетами

Создание бизнес-центров различного уровня – вариант предпринимательской деятельности, набирающий все большую популярность. Но как спланировать это дело? Как составить бизнес план бизнес-центра так, чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов и не прогореть еще в самом начале?

Бизнес план

Что такое бизнес-центр

Прежде чем приступать к планированию, следует определиться с самим понятием и классификацией современных бизнес-центров.

Бизнес-центр представляет собой объект/комплекс недвижимости, предназначенный для размещения офисных и торгово-офисных помещений, оснащенный всем необходимым для бесперебойной и продуктивной работы различных фирм и компаний. В перечень обязательного оснащения современного бизнес-центра должны входить:

  • высокоскоростной доступ в интернет;
  • эффективная система противопожарной безопасности;
  • паркинг;
  • видеонаблюдение.

В качестве дополнения возможно оборудование кафе, комнат для отдыха, залов для совещаний и других видов услуг.

На сегодняшний день все бизнес центры подразделяются на классы от «А» до «С»:

  1. Класс «А» – самые престижные центры, расположенные в максимально удобных местах (транспортная доступность) и оснащенные всем необходимым для комфортной работы (в том числе системами климат-контроля, независимыми источниками электроэнергии, скоростными лифтами). Размещаются в новых зданиях, построенных специально под офисные помещения (возраст построек не старше 3-х лет).
  2. Класс «В» – оснащение таких центров несильно отличается от «А», но располагаться они могут в зданиях более старой постройки (10-20 лет) либо даже в отреставрированных исторических особняках. В соотношении цена-качество этот класс является «золотой серединой». Располагаются, как правило, недалеко от метро или в шаговой доступности от остановок наземного общественного транспорта.
  3. Класс «С» – переоборудованные здания, изначально вовсе не предназначавшиеся для офисных помещений. Ряд таких центров предоставляет помещения, которые арендатор вправе оборудовать на свой вкус и согласно своему финансовому положению. Чаще всего такие бизнес-центры не имеют парковок, а их фасады выглядят недостаточно презентабельно, но зато плата за аренду офисов в них самая низкая.

Подготовительный этап

На этапе планирования нового бизнеса необходимо учесть множество самых разных нюансов:

  1. Во-первых, размер самого БЦ должен соответствовать городским масштабам. Строить многоэтажный небоскреб в небольшом или среднем по площади городке не имеет смысла, так как высок риск, что большая часть площадей просто не будет востребована. Это значительно снизит доходную часть бюджета.
  2. Во-вторых, новый центр должен будет отличаться от того, что уже предлагает потребителям данный сегмент рынка. Здесь можно использовать дополнительные услуги, модернизировать те, что имеются у конкурентов, либо предложить более выгодные условия (например, снизить арендную плату при предоплате).
  3. В-третьих, место расположения. Для того чтобы БЦ приносил стабильный доход, он должен быть расположен как можно ближе к финансово-деловому центру города. При этом вопросы долгосрочной аренды или покупки земельного участка, а также внешний вид здания потребуется согласовать с муниципальными органами власти.

Также до того, как приступить к составлению бизнес-плана, следует узнать стоимость услуг различных провайдеров, клининговых и охранных агентств (в случае если планируется пользоваться их услугами, а не нанимать собственный персонал).

Кроме того, при планировании важно определиться с вариантом получения прибыли от бизнес-центра. Здесь есть два варианта: продажа либо аренда офисных помещений. В первом случае владелец БЦ может получить сразу большую сумму (2-2,5 млн. руб. при продаже офиса площадью 20 м2). Во втором – получать более скромные суммы ежемесячно, обеспечивая стабильный (и постоянно растущий) доход своей фирмы.

Читайте также!  Бизнес-план по переработке шин в крошку

Наглядный пример бизнес-плана

После детального и всестороннего изучения вопроса можно приступать к подготовке бизнес-плана. Для этого можно воспользоваться готовым примером с примерными расчетами по организации БЦ средней категории в городе-миллионнике.

Краткое резюме

Данный бизнес-план представляет собой проект строительства БЦ с последующей реализацией офисных площадей для получения прибыли.

Цели проекта:

  • организация высокодоходного дела;
  • получение стабильной прибыли;
  • удовлетворение спроса малого бизнеса на аренду офисных помещений в Екатеринбурге.

Место расположения БЦ: исторический центр города.

Размеры БЦ: 3 этажа, общая площадь 750 м2.

На каждом этаже планируется оборудовать 12 офисных помещений (общая площадь 220 м2) + места общего пользования (30 м2). Небольшие размеры бизнес-центра позволят уменьшить расходы на оборудование мест общего пользования, в частности, лифтов и упростить процедуру согласования строительства.

Вариант постройки: каркасное сооружение по быстровозводимой современной технологии.

Расчетный срок возведения объекта: 18 месяцев.

Общая стоимость проекта: 21 млн. 694 тыс. рублей.

Срок окупаемости: 5 лет.

Источники финансирования:

  • собственные средства;
  • банковский кредит сроком на 5 лет под 16,5%;
  • средства частного инвестора.

Форма собственности: ООО.

Руководитель: Петров Иван Сидорович.

Характеристика отрасли на рынке

На данный момент в Екатеринбурге с населением в 1,5 млн. человек работает свыше 30 тыс. малых предприятий и более 40 тыс. ИП. При этом в электронном каталоге представлено 61 здание, предоставляющее офисные помещения фирмам и компаниям под офисы.

Большинство из БЦ расположены в центре города и в местах с наибольшей проходимостью. Многие из них оборудованы парковками, кафе и дополнительными помещениями (например, конференц-залами).

Средняя стоимость ежемесячной аренды офисов – 2 000 руб./м2.

Помимо бизнес-центров, в городе имеются помещения для офисов, расположенные в жилых домах. Однако последние не относятся к конкурентам планируемого БЦ, так как носят единичный характер и не имеют достаточной стабильности.

Маркетинговый план

Рекламная кампания будет начата еще в период строительства здания БЦ. Благодаря этому, уже к моменту завершения строительных работ планируется заключить порядка 30% договоров с арендаторами и покупателями офисных помещений.

Для рекламы БЦ будут использованы баннеры и растяжки на месте строительства и нескольких центральных улицах города. После завершения строительства корпуса бизнес-центра на нем также будет установлен плакат с информацией о сдаче офисных площадей в аренду. Помимо контактных телефонов, на плакате будут указаны арендные ставки и бонусные условия.

Ближе к окончанию всех строительно-отделочных работ реклама будет запущена в местных СМИ (радиостанции, телевизионные каналы и печатная пресса с наивысшим рейтингом). Также рекламная информация будет опубликована на городском электронном портале Е1.

На основе всестороннего изучения рынка и проекта, был составлен комплексный SWOT-анализ планируемого БЦ:

комплексный SWOT-анализ планируемого БЦ

Данный анализ позволяет максимально оценить все плюсы и минусы планируемого бизнеса, давая возможность продумать план по увеличению первых и сокращению вторых.

Организационный план

На первом этапе потребуются подрядчики: проектно-изыскательные организации и строительная компания с квалифицированными специалистами.

После завершения строительства и ввода БЦ в эксплуатацию к работе будут привлечены:

  • администратор – 1 чел. (з/плата 25 тыс. рублей);
  • уборщицы – 2 чел. (з/плата 30 тыс. руб.);
  • охранник – 1 чел. (з/плата 15 тыс. руб.);
  • бухгалтер – 1 чел. (з/плата 20 тыс. руб.).
Читайте также!  Бизнес-план ресторана: расчеты и анализ

Таким образом, в первые месяцы начала работы бизнес-центра ФОТ составит 90 000 руб. В дальнейшем штат планируется увеличить.

Для обслуживания и поддержания всех систем (канализация, водопровод и другие) БЦ в рабочем состоянии будут заключены договоры со специализированными аварийными службами.

Финансовый план

В расчет бизнес-плана включены основные расходы и доходы в первые три года после запуска проекта.

Инвестиции

Размер вложений, необходимых для начала реализации проекта:

ВложениеСрок, мес.Сумма, тыс. руб.
Оформление документов14
Аренда участка1150
Проектирование2500
Согласование проекта и получение разрешительных документов3320
Строительство здания из них:47 810
стройматериалы2 850
работа4 960
Подведение и подключение коммуникаций3510
Внутренние работы (отделка)32 230
Организация паркинга1960
Рекламная акция6400
Прочие затраты (покупка мебели, сантехники и прочего оборудования)1 000

Таким образом, подготовительный этап от начала оформления документов до запуска здания в эксплуатацию займет 18 месяцев (рекламная акция будет проводиться параллельно). При этом общий размер первоначальных вложений в строительство БЦ обойдется в 21 млн. 694 тыс. рублей.

Последующие расходы

В данном разделе указаны расходы, которые потребуются на содержание и обслуживание БЦ после запуска проекта:

Наименование расходной статьиСумма, тыс. руб./год
Коммунальные расходыБудут оплачиваться арендаторами
Административные расходы1 800
Оплата труда1 080
Выплаты с ФОТ324
Расходы на рекламу800
Выплата кредита2 952
Прочие расходы5 000

Общий годовой размер расходной части составит 11 млн. 956 тыс. рублей.

Доходы

Для расчета доходной части бюджета БЦ за основу принимается средняя ежемесячная стоимость аренды офисных помещений 2 000 за 1 м2 и стоимость 1 м2 при продаже – 55 тыс. рублей.

 

Источник доходаСумма, тыс. руб. в год
Продажа офисных помещений9 900
Аренда офисов11 232

Предполагается, что изначально при запуске ТЦ в эксплуатацию будет продано 10 офисных помещений. Остальные площади будут использоваться исключительно для сдачи в аренду. При этом с учетом регулярного повышения стоимости аренды (примерно раз в 2-3 года) дальнейший доход будет увеличиваться и уже на 3-4 год может составить порядка 14 040 тыс. рублей.

Прибыль и срок окупаемости

Создаваемое ООО планирует работать на упрощенной системе налогообложения «доход», соответственно налоговые выплаты составят:

1 год2 год3 год4 год5 год
1 2676738428421 010

Соответствующие расчеты показывают, что уже на 5 год после начала функционирования БЦ полностью окупятся все расходы по его строительству, будут выполнены кредитные обязательства и ООО начнет приносить стабильный доход.

Анализ рисков

Наибольшим фактором риска при строительстве БЦ является нестабильная экономическая ситуация в регионе и стране в целом. Также к рискам относятся такие форс-мажорные обстоятельства, как рост конкуренции в данном секторе рынка, недостаточная квалификация подрядчика, пожары и ЧС техногенного и природного характера.

Уменьшить риски поможет тщательный подход к выбору подрядных организаций, повышенные требования к безопасности при строительстве и эксплуатации здания.

Приведенный пример бизнес-плана позволяет сделать вывод, что при правильном планировании БЦ может приносить хорошую прибыль. Однако решив построить свой бизнес на продаже и сдаче в аренду офисных помещений, стоит помнить, что он требует достаточно больших вложений, да и финансовую отдачу от такого проекта получить сразу не получится.

Автор: Сергей Ильин

Профессор права и юриспруденции, Экономист МЭО

Статьи по теме
Оставить комментарий

Adblock
detector